民國(guó)肇始，中國(guó)歷史翻開新的一頁，遷延日久的不動(dòng)產(chǎn)登記也正式登場(chǎng)

民國(guó)治房

——中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記小史

文/李開周

沒地契如何打官司？

北宋仁宗在位時(shí)（1022~1063年），有一位大臣名叫劉沆，非常聰明能干。據(jù)說他媽懷孕之時(shí)，夢(mèng)見中唐時(shí)期名相牛僧孺穿著官服進(jìn)了他們家，然后他就出生了，所以大伙都說他是牛僧孺轉(zhuǎn)世。牛僧孺擅長(zhǎng)斷案，可巧的是，這個(gè)劉沆也擅長(zhǎng)斷案。

有一年，劉沆去湖南衡陽當(dāng)市長(zhǎng)，接了一宗不動(dòng)產(chǎn)案子。這宗案子其實(shí)是二十年前的舊案，已經(jīng)由很多任領(lǐng)導(dǎo)審理過，但是始終沒能審出結(jié)果。為什么審不出結(jié)果呢？因?yàn)槿狈ψC據(jù)。案情很簡(jiǎn)單，大意如下：

張三是個(gè)地痞無賴，欺負(fù)鄰居李四不識(shí)字，偽造了一份地契，偷偷地將李四家的土地轉(zhuǎn)移到自己名下，等李四一死，他就去奪地。李四的兒子李小四肯定不答應(yīng)啊，質(zhì)問道：“你憑什么奪我們家的地？”張三拿出那份假造的地契，地契上寫著某年某月李四把地賣給了張三，賣了多少錢，當(dāng)時(shí)有誰在場(chǎng)，寫得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么時(shí)候賣過地?。课以趺床恢?，你這地契肯定是偽造的，我到衙門告你去！”張三說：“地契上還有你爸的手印兒呢，不管你告到哪里，都是我有理?！?/span>

張三有地契（雖然是偽造的），李小四沒地契，所以他告了二十年都沒有告贏，李四家的土地最終還是被張三占了。

劉沆審理這個(gè)案子的時(shí)候，一眼就看出張三不是個(gè)好東西，可是斷案不能憑感覺，得靠證據(jù)。他要想辨別張三手里的地契是不是偽造的，就得核對(duì)上面的手印兒是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四當(dāng)年辦過土地證，如果衙門里存放著每一宗不動(dòng)產(chǎn)的登記簿，那更好辦，直接核對(duì)土地證和登記簿就行了?？上纬]有土地證，更沒有登記簿，不但宋朝沒有，中國(guó)歷史上任何一個(gè)朝代都沒有這些東西，唯一可供證明產(chǎn)權(quán)歸屬的文件，就是地契和房契。

怎么辦呢？難道就任憑張三強(qiáng)占李小四家的土地嗎？劉沆想了一個(gè)主意，他讓張三拿出最近二十年來繳納地稅的稅單，以此來判決產(chǎn)權(quán)歸屬。這招兒太有效了，假如李四當(dāng)年真的把地賣給了張三，肯定會(huì)把繳稅的義務(wù)“過割”給張三，不可能地都賣了，還替張三繳稅。結(jié)果呢，張三自然拿不出稅單，于是被關(guān)進(jìn)監(jiān)獄，至于那份土地，當(dāng)然要物歸原主了。

劉沆很聰明，但他用繳稅憑證來判定產(chǎn)權(quán)歸屬的方法，并不能徹底解決問題。您想啊，地契可以造假，稅單當(dāng)然也可以造假，假如張三事前做足了功課，連稅單都偽造了呢？退一步講，就算張三不懂得怎樣偽造稅單，那假如李四家的稅單丟失了呢？雙方都沒有稅單，這個(gè)官司還怎么判？

要想徹底解決不動(dòng)產(chǎn)糾紛，只有一個(gè)辦法：讓每一宗不動(dòng)產(chǎn)交易都在官府備案，讓每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利都在官府登記，只要有老底可查，什么假契約、假稅單都將無所遁形。

早在宋太宗在位的時(shí)候（976～997年），就有一個(gè)名叫趙孚的法官想到了這條方法，他向朝廷建議道：“應(yīng)典賣倚當(dāng)莊宅田土，今后并立合同契四本，一付錢主，一付業(yè)主，一納商稅院，一留本縣，違者論如法。”就是說，以后無論不動(dòng)產(chǎn)買賣還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，一律要簽四份合同，一份交給買方，一份交給賣方，一份交稅務(wù)局備案，一份交縣政府登記，否則以違法論處。

宋太宗采納了他的建議，但是并沒有真正推行下去（如果在太宗時(shí)期就推行，也不會(huì)出現(xiàn)本文開頭那宗不動(dòng)產(chǎn)案子了），直到太宗駕崩，甚至直到近三百年后宋朝亡國(guó)，按史書上的說法，“天下契書之奸巧一如往時(shí)”。不動(dòng)產(chǎn)交易很多，不動(dòng)產(chǎn)登記很少，虛假契約一如既往，民間糾紛一如既往。

宋朝以降，每個(gè)朝代隔三差五都會(huì)呼吁一回不動(dòng)產(chǎn)登記，結(jié)果都沒能實(shí)施。直到民國(guó)成立后，現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，才得以在局部地區(qū)開展起來。

民國(guó)時(shí)期為什么能夠開展不動(dòng)產(chǎn)登記呢？這要?dú)w功于孫中山先生的倡導(dǎo)。清朝末年，孫中山成立同盟會(huì)，首次提出“平均地權(quán)”的口號(hào)，其具體計(jì)劃就是：建國(guó)后讓一切業(yè)主自動(dòng)向政府申報(bào)其產(chǎn)權(quán)及現(xiàn)價(jià)，由政府登記并發(fā)給權(quán)證，今后政府按照登記價(jià)格征稅，用稅收所得資助貧民——如果業(yè)主申報(bào)價(jià)格過低，則政府有權(quán)按照申報(bào)價(jià)格強(qiáng)行征收其產(chǎn)業(yè)。

幾年后，辛亥革命成功，清政府倒臺(tái)，孫中山將治國(guó)大權(quán)交給北洋軍閥，后者在一定程度上貫徹了他的治國(guó)綱領(lǐng)，其中就包括不動(dòng)產(chǎn)登記。

地產(chǎn)新政 北洋難行

民國(guó)肇始，中國(guó)歷史翻開新的一頁，遷延日久的不動(dòng)產(chǎn)登記也正式登場(chǎng)。

1912年秋天，在孫中山“平均地權(quán)”思想的指導(dǎo)下，江蘇宿遷、浙江紹興、廣東惠州等地先后成立了“不動(dòng)產(chǎn)登記所”，以新政府的名義到處張貼布告，呼吁城鄉(xiāng)居民申報(bào)其耕地和房屋。一部分膽小怕事的的老百姓看了布告，唯恐官府追究責(zé)任，從家里翻出珍藏多年的地契和房契走進(jìn)縣衙，繳納登記費(fèi)，領(lǐng)到一紙登記證書。

1913年元月，浙江省紹興縣不動(dòng)產(chǎn)登記所頒發(fā)給當(dāng)?shù)剞r(nóng)婦馮朱氏一張《私有不動(dòng)產(chǎn)登記證書》，它可能是目前國(guó)內(nèi)所能見到的第一張不動(dòng)產(chǎn)登記證。這張登記證也許標(biāo)志著：在中國(guó)延續(xù)了兩千多年的“有契無證”時(shí)代，終于向“有契有證”時(shí)代過渡了。

從民國(guó)元年到民國(guó)十年（1912~1921年），“不動(dòng)產(chǎn)登記所”“不動(dòng)產(chǎn)登記處”“不動(dòng)產(chǎn)登記科”之類的新型機(jī)構(gòu)在大江南北紛紛設(shè)立，很多省份的財(cái)政部門下面，都掛著一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記處，很多縣市的縣長(zhǎng)大人同時(shí)兼任不動(dòng)產(chǎn)登記所所長(zhǎng)。與此同時(shí)，也有很多地方完全沒有開展不動(dòng)產(chǎn)登記的意向，包括首都北京與魔都上海這樣的大城市，市民們根本沒搞懂不動(dòng)產(chǎn)登記為何物，甚至連聽都沒聽說過。

北京的不動(dòng)產(chǎn)登記，是從1922年才“被迫”起步的。為什么要說“被迫”呢？因?yàn)楸毖笳@一年出臺(tái)了一部《中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，要求政府治下的所有城市都要成立登記衙門，開展宣傳并受理一切不動(dòng)產(chǎn)的登記申請(qǐng)。這部不動(dòng)產(chǎn)登記條例總計(jì)一百四十八條，無論內(nèi)容長(zhǎng)度還是詳細(xì)程度，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2014年中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

這部近一百年前頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》非?，F(xiàn)代化，它規(guī)定一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都應(yīng)登記，包括土地與房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、質(zhì)權(quán)和租借權(quán)，如不登記，則“不得對(duì)抗第三人”。比如說黑心開發(fā)商將同一套房子分別賣給張三和李四，李四交款簽約后，隨即做了不動(dòng)產(chǎn)登記，張三卻沒有進(jìn)行登記，那么這套房子就只能歸李四所有，張三只能找開發(fā)商索賠，不能跟李四搶房。

該條例還分別規(guī)定了官產(chǎn)（國(guó)家所有）、公產(chǎn)（集體所有）、民產(chǎn)（私人所有）等不同物業(yè)的登記辦法和登記程序，也規(guī)定了申請(qǐng)人如何填寫申請(qǐng)書，登記處如何填寫登記簿，以及登記處如何收費(fèi)，出現(xiàn)瀆職如何處分，申請(qǐng)人進(jìn)行虛假登記時(shí)如何處罰等等。

此后二三十年中，中國(guó)境內(nèi)的不同政權(quán)又各自頒布了其他版本的不動(dòng)產(chǎn)登記法令，但是統(tǒng)統(tǒng)沒有這部條例翔實(shí)可靠及便于操作。如1930年南京國(guó)民政府頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，1937年偽滿洲國(guó)制定了《不動(dòng)產(chǎn)登錄法》，1948年中共部隊(duì)剛剛解放的哈爾濱出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行辦法》，基本上都脫胎于1922年北洋政府版的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，可以看作是這部早期條例的簡(jiǎn)化版。

可惜的是，如此先進(jìn)的法令并沒有收到應(yīng)有的效果，綜觀全國(guó)各地的歷次不動(dòng)產(chǎn)登記，無一例外都是單相思型的：政府很熱心，民眾不響應(yīng)。

1922年9月1日，北京地方審判廳成立不動(dòng)產(chǎn)登記處（民國(guó)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基本上都是設(shè)在法院系統(tǒng)，而不是像今天這樣設(shè)在國(guó)土資源系統(tǒng)），為了讓老百姓懂得登記的意義，派人全城張貼了幾千份布告，散發(fā)了十幾萬張傳單，苦口婆心地解釋登記的原因、意義和具體步驟，結(jié)果呢？全城業(yè)主前來登記的不到業(yè)主總數(shù)的十分之一。四年以后，該登記處再次如法炮制，響應(yīng)者依然寥寥無幾。

北洋政府倒臺(tái)后，南京國(guó)民政府大體上統(tǒng)一南北，將各項(xiàng)治國(guó)運(yùn)動(dòng)開展得轟轟烈烈，政局穩(wěn)定了，經(jīng)濟(jì)繁榮了，衛(wèi)生上去了，可是不動(dòng)產(chǎn)登記方面仍是一敗涂地。國(guó)民黨機(jī)關(guān)報(bào)《中央日?qǐng)?bào)》當(dāng)時(shí)評(píng)論說，從南京到北平，“一般個(gè)人私有之產(chǎn)業(yè)仍多持舊契而匿不登記?！崩习傩杖匀挥萌菀讈G失或造假的老地契老房契，來證明私人不動(dòng)產(chǎn)的合法性，而不去換發(fā)更加靠譜、更加現(xiàn)代化的不動(dòng)產(chǎn)登記證。

這到底是為什么呢？

天價(jià)房契 嚇退業(yè)主

民國(guó)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)登記，跟今天千呼萬喚即將出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記相比，至少有三大不同：

第一，登記機(jī)構(gòu)分屬的系統(tǒng)不同。現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督，各地新成立的“不動(dòng)產(chǎn)登記處”基本上都掛靠在國(guó)土資源局下面。民國(guó)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)登記，則由財(cái)政系統(tǒng)和法院系統(tǒng)來負(fù)責(zé)。如民國(guó)初年的不動(dòng)產(chǎn)登記歸各省財(cái)政司管轄，后來改由地方審判廳負(fù)責(zé)，南京國(guó)民政府成立后，歸口縣級(jí)法院。

第二，登記簿的材質(zhì)不同?，F(xiàn)在信息技術(shù)發(fā)達(dá)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿一定是電子材質(zhì)，查閱、保存和備份都非常方便，只有衍生出來的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”是紙質(zhì)。民國(guó)時(shí)代沒有電腦，登記簿和產(chǎn)權(quán)證都是紙質(zhì)，而且主要靠手工填寫。

第三，對(duì)登記申請(qǐng)人的收費(fèi)方式不同。新近頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》尚未規(guī)定怎樣收費(fèi)，但是廣州、杭州、武漢、廈門等十幾個(gè)城市已經(jīng)率先開展不動(dòng)產(chǎn)登記，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)統(tǒng)都是“按件計(jì)費(fèi)”，即登記一宗產(chǎn)權(quán)，收一次工本費(fèi)，而且只收工本費(fèi)，其具體金額跟房子價(jià)格沒有任何關(guān)系。民國(guó)時(shí)代就不一樣了，那時(shí)候的不動(dòng)產(chǎn)登記，就跟辦房產(chǎn)證一樣，收費(fèi)多少主要由房?jī)r(jià)決定，所以那時(shí)候是“按價(jià)計(jì)費(fèi)”。

1925年，北京街頭張貼了很多布告，是設(shè)在“京師地方審判廳”下面的“不動(dòng)產(chǎn)登記處”印發(fā)的。布告末尾寫得很清楚：“土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)。”說明是按房?jī)r(jià)的千分之一來收登記費(fèi)。比方說你的房子價(jià)值100萬元，申請(qǐng)登記的話，登記處會(huì)收你1000元。

上海的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要比北京高得多，也比北京復(fù)雜得多。根據(jù)1930年上海華界“不動(dòng)產(chǎn)登記處”的規(guī)定：“因贈(zèng)與或其他無償名義取得不動(dòng)產(chǎn)者，每產(chǎn)價(jià)千元，得收登記費(fèi)三十元；因有償名義取得不動(dòng)產(chǎn)者，每產(chǎn)價(jià)千元，得收登記費(fèi)二十元?！?/span>

也就是說，是按房?jī)r(jià)的3%或2%收取登記費(fèi)。其中，買來的房子按2%收費(fèi)，繼承的房子按3%收費(fèi)。比方說，你在上海買房花了100萬元，為了申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，你還需要再拿出2萬元。

1937年，控制東北的“偽滿洲國(guó)”專門制定了一部《不動(dòng)產(chǎn)登錄稅法》，這部法律的第二條就是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所有權(quán)登記按產(chǎn)價(jià)4%收費(fèi)，典權(quán)登記按產(chǎn)價(jià)3%收費(fèi)，抵押權(quán)登記按產(chǎn)價(jià)2%收費(fèi)。換言之，只要是你的房子，不管是買來的還是繼承得來的，一律按照房?jī)r(jià)的4%繳費(fèi)，100萬元的房子，得拿出4萬元來登記。

所謂典權(quán)，就是你把錢借給房主，房主把房借給你住，你不收房主的利息，房主也不收你的房租，這種經(jīng)濟(jì)行為從古代到民國(guó)一直盛行，在當(dāng)代中國(guó)則已經(jīng)消失。如果你沒有這套房子的所有權(quán)，只擁有典權(quán)，你想通過登記來維護(hù)你的典權(quán)，那么好，房子值100萬元，你要繳納登記費(fèi)2萬元。

筆者手頭還有一份抗戰(zhàn)時(shí)期的不動(dòng)產(chǎn)登記公告，是廣東省開平縣“不動(dòng)產(chǎn)登記處”1940年印發(fā)的，該公告末尾是《不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)簡(jiǎn)章》，容我抄錄如下：

登記費(fèi)，每產(chǎn)價(jià)100元（毫洋），

大洋1元（即毫洋1.25元）；

建監(jiān)費(fèi)，每產(chǎn)價(jià)100元（毫洋），

毫銀1角（即毫洋0.1元）；

測(cè)繪費(fèi)，每產(chǎn)價(jià)100元（毫洋），毫銀3角；

謄本費(fèi)，每件毫銀1元；

郵費(fèi)，每件毫銀4角；

抄契費(fèi)，每件毫銀4角；

聲請(qǐng)費(fèi)，每件毫銀2角；

印花費(fèi)，每件毫銀2角；

《司法日刊》費(fèi)，每件毫銀1角5仙；

《開平日?qǐng)?bào)》費(fèi)，每件毫銀2角。

毫洋是民國(guó)時(shí)期在廣東流通的貨幣，購買力比大洋略低。一套房子按總價(jià)算，每100元毫洋，收1.25元登記費(fèi)，等于按照房?jī)r(jià)的1.25%來收費(fèi)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不算高?？墒悄闳サ怯浀臅r(shí)候，不光要繳登記費(fèi)，還要繳上述羅列的各種各樣的附加費(fèi)，甚至連當(dāng)?shù)氐膬煞莨俎k報(bào)紙，都趁機(jī)向你攤派費(fèi)用！把所有費(fèi)用加起來，至少相當(dāng)于房?jī)r(jià)的4.2%，即登記100萬元的房子，至少要繳42000元費(fèi)用。

行文至此，想必讀者都會(huì)恍然大悟：為什么民國(guó)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)登記響應(yīng)者寥寥？原因非常簡(jiǎn)單——巧立名目的收費(fèi)太多！