在曩昔8年間，中國的城市普遍經(jīng)歷了敏捷的房價增加，從2003年至2009年間城市房價年均增加率達到12%，2009年在貨幣供應擴張和通貨膨脹的推動下更高達25%。一些中間城市的房價在曩昔8年間增長了3~5倍。房價上漲的同時伴隨著住宅販賣數(shù)量的敏捷增加，住宅販賣面積從2002年的2.37億平方米上升到2010年的9.31億平方米，增長了3倍。

　　房價的持續(xù)大幅上漲，已成為危害中國經(jīng)濟健康發(fā)展的緊張題目。它直接導致了緊張的消耗克制，并造成了投資收益率的極大扭曲。面對房價持續(xù)大幅上漲的勢頭，自2004年后，政府曾多次出臺房地產(chǎn)的調(diào)控措施，旨在克制房價過快上升的勢頭，但每次都是房價越調(diào)越高。

　　高增加低利率產(chǎn)生套利機會

　　為什么中國城市的住房價格會發(fā)生如此大規(guī)模的持續(xù)上升呢？為什么政府的房地產(chǎn)調(diào)控迄今都是無效的呢？對此，一個基本詮釋是：經(jīng)濟的高增加與低利率二者的結(jié)合構(gòu)成中國持續(xù)房價泡沫的重要緣故原由，政府多次引入的房價調(diào)控措施之所以無效，是由于這些調(diào)控措施未能從根本上消弭由高增加與低利率二者的結(jié)合產(chǎn)生的在房地產(chǎn)上投資的套利機會。

　　在市場交易費用可忽略的情況下，房價增加率便是對住房投資的回報率。經(jīng)濟的高增加會推動房價的增加，在這種情況下，假如名義利率始終保持在一個低水平上，房價增加率與利率之間的差距便提供了一個套利的機會。

　　假定消耗者具有儲蓄與投資住房兩種選擇，那么，當房價增加率持續(xù)明顯地超過儲蓄利率且消耗者預期這種情況將繼承下去時，消耗者理性的選擇便是投資房地產(chǎn)，由于當前購入住房在未來的某個時候再出售的回報超過銀行存款的回報率（名義利率）。于是對房地產(chǎn)的投資、謀利需求便會敏捷上升，這反過來又進一步助推房價上升。

　　這正是中國在曩昔8年間發(fā)生的情況。從2003年到2010年，名義人均GDP增加率高達15%，名義利率則始終保持在2%~3%的狹小范圍內(nèi)，與之對應的是，房價增加率年均達到12%。過度投資需求的一個標志是大量的閑置住房，據(jù)估計，城市住房閑置率高達1/4。

　　保障房和限購治不了高房價

　　如今我們可以理解，為什么政府的房地產(chǎn)調(diào)控迄今都是無效的，這是由于政府多次引入的房價調(diào)控措施從本質(zhì)上說都沒有對套利機會自己產(chǎn)生任何實質(zhì)性的影響，因此只是在短時間內(nèi)克制了房價上漲的勢頭，但對房價上漲的動力并未產(chǎn)生任何抵消作用。

　　這同樣適用于2011年上半年實施的保障房和限購政策。保障房重要針對的是低收入家庭，他們原本就不構(gòu)成買房人群的主體。因此，保障房的增長并不會對投資需求產(chǎn)生任何實質(zhì)性的影響。相反，保障房的增長可能導致商品房地皮供應的削減，推高商品房地皮價格，從而間接地推高商品房房價。

　　限購固然能強制性地削減投資需求，但限購只能是一項短期政策，并且在現(xiàn)實實行中會存在很多漏洞。此外，因為限購只是在一些中間城市執(zhí)行，它會導致投資需求轉(zhuǎn)移到這些中間城市的周邊地區(qū)，從而推高這些地區(qū)的房價。限購作為一種對經(jīng)濟自由選擇的限定，會帶來通常的無謂成本損失（deadweight loss cost），即使作為一項嚴酷的短期措施，也存在更好的替換，那就是大幅削減房貸和大幅進步房貸利率。

　　在經(jīng)濟保持持續(xù)高增加這一大前提下，我們究竟怎樣才能從源頭上徹底解決房價持續(xù)過度增加這一困擾中國經(jīng)濟與民生的緊張題目呢？

　　致力于消弭套利動機，我們可以有兩種解決方案，共同前提是住房以知足民生為基本目標而不是用作刺激增加或知足地方財政必要的手段。第一種方案是一個直接的方案，即通過進步利率直接消弭套利的機會；第二個方案是一個間接的方案，即行使對房屋販賣征收的房產(chǎn)增值稅（差價稅）克制短期謀利需求，行使對住房存量征收的房產(chǎn)稅克制過度的中長期投資需求。在完美的利率機制尚未建立之前，稅收方案可以作為一個過渡的方案，在利率過渡到市場化之后，則可在稅收調(diào)節(jié)與利率調(diào)節(jié)結(jié)合的基礎上漸漸建立起一個常態(tài)的寄托市場自穩(wěn)固機制的完美的房價調(diào)節(jié)體系體例。

　　（作者系對外經(jīng)貿(mào)大學國際發(fā)展中間主任）（中國經(jīng)濟周刊）