據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月份全國(guó)百城新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)升，一線城市住宅交易成交活躍，部分城市住宅交易價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯明回暖跡象。但假如以此判斷樓市已經(jīng)走上上升通道，還為時(shí)尚早。

　　目前我國(guó)樓市庫(kù)存依然高企，并仍在增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)高企、開發(fā)商死不降價(jià)也對(duì)潛在需求存在顯明的克制作用。且隨著市場(chǎng)需求短期內(nèi)集中釋放，政策刺激效應(yīng)持續(xù)性存在不確定。因此，樓市回暖態(tài)勢(shì)能否確定仍需進(jìn)一步觀察。

　　當(dāng)前住宅成交量激增是需求較長(zhǎng)時(shí)間積累與政策刺激相互碰撞的效果。2014年，全國(guó)商品住宅販賣面積同比降落9.1%。昔時(shí)北京商品住宅販賣面積同比降落16.3%，上海市新建住宅販賣面積同比降落12.5%。應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)自覺調(diào)整，并未擠出真實(shí)市場(chǎng)需求。只不過蔓延市場(chǎng)的觀望情緒濃郁肯定程度拉長(zhǎng)了住宅需求積累釋放的時(shí)間。今年以來，在穩(wěn)固住房消耗政策導(dǎo)向下，國(guó)家集中出臺(tái)了多項(xiàng)政策組合拳措施，積極鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市，刺激較長(zhǎng)時(shí)間積累的市場(chǎng)需求在短期內(nèi)集中釋放。從政策效應(yīng)情況看，3月30日樓市新政發(fā)布后的兩個(gè)月，一線、二線城市多錄得住宅成交量環(huán)比大幅上漲。

　　樓市回暖持續(xù)性仍存在不確定性。人口拐點(diǎn)、家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅需求收入中樞下移、股票市場(chǎng)持續(xù)大幅上漲等因素綜合作用，決定了我國(guó)住宅投資正漸漸喪失價(jià)值。雖然短期內(nèi)住宅成交量激增，但政策效應(yīng)持續(xù)性存在較大不確定性。

　　一是住宅庫(kù)存繼承增長(zhǎng)。截至2015年4月末，全國(guó)商品房待售面積繼承上升至6.57億平方米。2015年1-4月全國(guó)住宅施工面積41.85億平方米，同比增加3.2%，注解將來住宅供給總量仍將繼承增長(zhǎng)。

　　二是存量住宅供給上升。當(dāng)前各地樓市回暖的一個(gè)凸起特性是二手住宅交易量環(huán)比激增。據(jù)中介機(jī)構(gòu)估計(jì)，5月份北京市剔除保障房和自住房后的純新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到16627套。雖然二手住宅交易活躍重要受到業(yè)務(wù)稅免征期限縮短政策優(yōu)惠的驅(qū)動(dòng)，但某種程度上反映出存量住宅上市意愿的明顯加強(qiáng)。這一趨勢(shì)性轉(zhuǎn)變，不僅增長(zhǎng)了房地產(chǎn)供給總量的不確定性，而且將對(duì)新建商品住宅的去庫(kù)存化形成偉大沖擊。

　　三是現(xiàn)行房?jī)r(jià)水平對(duì)潛在需求克制作用仍較為顯明。隨著我國(guó)住宅需求收入中樞下移，市場(chǎng)潛在需求對(duì)房?jī)r(jià)的寫意程度呈現(xiàn)出降落趨勢(shì)。中低收入人群有限的購(gòu)買能力釋放對(duì)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變高度敏感。分外是在宏觀經(jīng)濟(jì)下行背景下，這些人群收入增加前景總體并不樂觀，客觀必要相對(duì)較低價(jià)位住宅來支撐。但在樓市短期回暖的過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)步項(xiàng)目販賣價(jià)格，存量房業(yè)主進(jìn)步了售價(jià)，將會(huì)克制潛在需求向有購(gòu)買力需求的轉(zhuǎn)化。這些情況注解，樓市短期回暖態(tài)勢(shì)確立還需進(jìn)一步觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行方向仍存在較大不確定性。 來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)