一場高山上的媒體懇談會后，濱江集團董事長戚金興一句“匍匐前進”被視為其明年的關鍵詞。

但認真觀察濱江31年的發(fā)展歷程可知，“匍匐”只是一個階段性動作，“靈活”才是真正貫穿始終的“濱江關鍵詞”。

按照慣例，戚金興先匯報了一下濱江集團今年的成績：

截至12月25日，已完成銷售額1512億元，現(xiàn)金回籠超720億元，全年新增土地32宗、新增貨值超1000億元，平均融資利率繼續(xù)降低至4.2%以內(nèi)。

在不確定的行情中，這個成績已經(jīng)是“遙遙領先”，尤其是對一家區(qū)域性民營企業(yè)來說。

但戚金興表示：“我們也降了，只是兄弟公司可能降得更多，我降得比別人少一些?！?/span>

他深知，個體能力再強也不可能改變趨勢，所以無論順境逆境追求的都只是“比別人好一點”。而長久維持“好一點”的關鍵，就在于他本人以及整個濱江集團的靈活應對能力。

敢為人先，在淡季中“制造”旺季

濱江集團2023年的工作內(nèi)容，這一次由履職兩個月的“新總裁”張洪力來匯報。除了業(yè)績數(shù)據(jù)，今年的幾項工作再一次讓人看到了濱江“敢為人先”的勇氣和實力。

第一個就是及時調(diào)整營銷策略，在相對淡季、相對冷門的板塊，掀起一輪熱銷的小高潮。

蝶翠迎賓府買房送車位

2023年初，踩著臨平區(qū)降低限購門檻的節(jié)點，翁梅板塊的蝶翠迎賓府推出送車位、送加裝包的活動，首開中簽率直降至30%以下。在此之前的大半年，周邊項目開盤基本以流搖結(jié)束。

類似的主動讓利方式，在運河新城的映運軒、蕭山臨浦的臨瀾之城、良渚的萃棲云廬等當時存在銷售壓力的項目上，都起到了不小的帶動作用。

萃棲云廬疊墅

到了10月份杭州迎來樓市新政，濱江又迅速推出“好房節(jié)”，當月實現(xiàn)銷售近90億元。在一系列的靈活營銷中，今年杭州銷售榜的“三冠王”大概率又是歸屬于濱江了。

第二個是“產(chǎn)品主義”下的再出發(fā)。

在行情依然不是特別明朗的夏天，濱江成立了“產(chǎn)品力提升領導小組”，董事長戚金興親自任組長，通過對標競品、請教專家和自我思考結(jié)合的方式，專研新的產(chǎn)品序列。

彼時，多數(shù)房企依然困于銷售，濱江也有部分項目被列入了內(nèi)部“攻堅戰(zhàn)”的名錄。但戚金興依然認為，濱江在產(chǎn)品力上的優(yōu)勢不能丟。提升的決心之大，是只要符合項目定位，標志性的“藍寶石泳池”也可以替換。

據(jù)了解，今年的重點工作包括提升歸家大堂、歸家流線、大堂（含單元首層大堂、地下室大堂和泛大堂）、架空層互動功能、小區(qū)景觀互動功能、地下室整體等六方面內(nèi)容，全維實景示范區(qū)也陸續(xù)開放。

瀾映悅城地下室效果圖

目前，九堡的瀾映悅城、臨平的綠翠芳映軒、姑娘橋的翠棲府等一批新上市樓盤中已經(jīng)能看到第一輪的迭代成果。

匍匐前進，隨時準備迎接春天

在如今的行情中，大家最關心的自然是濱江如何看待未來走勢，以及應對策略。對此，戚金興給出的回應是“匍匐前進”，穩(wěn)和降是關鍵詞。

穩(wěn)什么？穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)比例、穩(wěn)區(qū)域、穩(wěn)投資。按照計劃，明年的銷售目標還是在1000億元以上，總體銷售額占全國總規(guī)模的1%左右；開發(fā)比例中杭州繼續(xù)保持大頭，杭州、浙江?。ǔ贾荩┖褪⊥獾谋壤秊?：3：1；投資金額控制在銷售金額的40%以內(nèi)。

另一個關鍵詞是降——降凈有息負債、降財務成本。

截至三季度末，濱江集團的總資產(chǎn)是3050億元、總負債約360億元，明年的計劃是在360億元基礎上繼續(xù)下降10%以上。

融資方面，濱江已經(jīng)做到了4.2%的平均利率，最低的項目更是低至2.2%，屬于民營企業(yè)中最低的了。明年，戚金興要求平均利率要繼續(xù)降到4%以內(nèi)，直接融資的規(guī)模也要降到40億元以內(nèi)。

“這樣一來，哪怕市場再嚴峻，我們的剛性支付也非常安全，任何環(huán)境對濱江的金融都沒有明顯影響?！?/span>

從目前的情況來判斷，戚金興認為房企可能還要再過一段時間的苦日子。但他從不悲觀，他用老家三堡的老池塘來比喻如今的房地產(chǎn)市場。

他說，很多人以為那些撈了多年的池塘已經(jīng)沒有貨了，但其實只要不怕辛苦，還是能在淤泥里撈出甲魚、黃鱔、泥鰍。

這與他上半年就提出過的“蘋果論”不謀而合。會上，他再次講起了“蘋果論”：現(xiàn)如今，果園里的大紅好果子可能不多了，但濱江是應該具有深加工青蘋果、小蘋果的能力的。

這個“能力”其實就是濱江的“1+5”優(yōu)勢。“1”是核心競爭力，人員精干；“5”是五大傳統(tǒng)優(yōu)勢，分別代表品牌影響大、融資成本低、合作伙伴多、經(jīng)營思路活絡和鄉(xiāng)村振興帶來的福報。

“深加工”的同時，戚金興也做好了“隨時站起來迎接春天”的準備。

舉個簡單的例子，戚金興制定的很多指標都是動態(tài)的，比如全國銷售排名前15、銷售規(guī)模占全國的1%等。換言之，如果全國市場升溫了，濱江也一定會迅速“站起來”，增加負債、增加投資、增加銷售。

鄉(xiāng)村振興是“福報”

今年的懇談會上，已經(jīng)沒有人再問戚金興地產(chǎn)和鄉(xiāng)村振興的時間如何分配了。

一方面，是因為濱江集團和濱江服務都已順利完成了領導班子調(diào)整。

10月末，濱江集團總裁朱慧明和濱江服務主席朱立東先后退休，由70后張洪力和余忠祥接任。這個在外界眼中的重大調(diào)整，對整個濱江體系來說卻像一件稀松平常的小事。因為團隊已經(jīng)很成熟，班子調(diào)整對整體運行幾乎沒有影響。

戚金興介紹說，從上個月開始，胡家坪的視頻會議系統(tǒng)正式啟用。這也就意味著，以后“標準化”的事全權(quán)交由總裁負責，“標準外”的事可通過視頻形式溝通，特別重大的事才需要面談。

胡家坪村實景

這樣的體系下，每個人的權(quán)責都很清晰，知道自己該干什么、能干什么，極大程度地節(jié)省了“流程時間”。對戚金興來說，也能騰出大量時間，用于思考企業(yè)發(fā)展以及從事鄉(xiāng)村振興。

另一方面，通過兩年多的跟蹤采訪，很多人也親身感受到了胡家坪的變化和鄉(xiāng)村振興的魅力。

戚金興也表示，鄉(xiāng)村振興是福報。他說這兩年多來，他悟出一個道理：想要安逸生活的人應該住西湖邊，因為山水秀麗、湖面平靜；想要努力的人應該住錢塘江邊，因為潮起潮落能喚起積極向上的心。

但若是想保持思路清晰，要住胡家坪。因為這里空氣清新，負氧離子最高時超過30000個/cm3，我們在的當天也有近20000個/cm3?！霸谶@里腦子要糊涂很難。濱江集團要保持戰(zhàn)斗力，就要多來胡家坪，這是我自己在這里的深刻體會?！?/span>

通過兩年多的幫扶和建設，戚金興也積累了不少鄉(xiāng)村的建設、改造經(jīng)驗以及村民需求經(jīng)驗，為后續(xù)進一步發(fā)展創(chuàng)造了環(huán)境。明年，濱江計劃再改造兩個行政村，計劃用5-7年時間完成整個鄉(xiāng)的改造和振興，助力共同富裕。

“未來濱江還在做這件事，說明三點：我的身體還很好，我們的企業(yè)還很健康，我們國家的鄉(xiāng)村振興共同富裕仍被需要?！?/span>