當(dāng)前，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)內(nèi)需和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的引擎。官員、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表本身的觀點(diǎn)，其中國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中間主任李鐵的觀點(diǎn)值得引起細(xì)致，他對(duì)于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)題目分析切中要害。他認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革，打破阻礙實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬。

　　作為一名城鎮(zhèn)化改革的實(shí)踐者和積極推動(dòng)者，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時(shí)間里，多次參與了中間、國(guó)務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制訂，而且親身參與了引導(dǎo)改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐。最近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中間又推出《城鎮(zhèn)化與社會(huì)變革叢書(shū)》，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊(cè)。近日，李鐵接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪。

　　新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：十八大報(bào)告提出，要推動(dòng)“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)當(dāng)代化相互和諧”。中間經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步提出著力進(jìn)步城鎮(zhèn)化質(zhì)量，要走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著怎樣的戰(zhàn)略意義？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子？

　　李鐵：如何理解中間所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方熟悉還未充足明晰：一些地方盼望借此機(jī)會(huì)上更多的項(xiàng)目；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和響應(yīng)的指標(biāo)系統(tǒng)；企業(yè)家盼望找到新的投資熱點(diǎn)；有的人雖然熟悉到“以人為本”的實(shí)質(zhì)，但是在政策操作層面的設(shè)計(jì)上照舊八門(mén)五花，并未觸及實(shí)質(zhì)。就我小我理解，中間提出的新型城鎮(zhèn)化政策，核心內(nèi)容涉及以下兩個(gè)方面：一是人的城鎮(zhèn)化題目，就是如何解決農(nóng)夫進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)題目；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑，即如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài)、低碳和綠色。

　　2012年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)52 .6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%，之間存在著17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距。這說(shuō)明2 .5億農(nóng)夫工和約7500萬(wàn)城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口在城市還沒(méi)有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民劃一的公共福利。假如按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增加速度，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，意味著我國(guó)的城鎮(zhèn)人口將會(huì)達(dá)到8億人左右。進(jìn)城的農(nóng)夫工將會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)接近1億人。假如不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶定居題目，我國(guó)城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會(huì)得到根本改善，反而還會(huì)加劇將來(lái)可能出現(xiàn)的各類(lèi)社會(huì)矛盾。

　　所謂新型城鎮(zhèn)化，就是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增加到質(zhì)量型提拔的變化，也就是說(shuō)要解決農(nóng)夫工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的題目。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的工作重點(diǎn)是如何實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，如何堅(jiān)定不移地進(jìn)行戶籍管理制度改革和漸漸完美農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程。

　　房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變與城鎮(zhèn)化及城市等級(jí)相干

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：將來(lái)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)夫工定居落戶，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了廣闊的機(jī)遇。但是，當(dāng)前，中國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲?？梢哉f(shuō)房?jī)r(jià)已成為中國(guó)老百姓最關(guān)注的話題，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有關(guān)的新聞都會(huì)牽動(dòng)老百姓的神經(jīng)，您認(rèn)為，造成中國(guó)房?jī)r(jià)賡續(xù)上漲的緣故原由是什么？

　　李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，首先要分析中國(guó)哪些地區(qū)的房?jī)r(jià)在上漲？為什么會(huì)上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都特別很是關(guān)注、各級(jí)地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

　　許多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說(shuō)明了中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲和等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體系體例有直接的關(guān)系。首先，高房?jī)r(jià)重要集中在高等級(jí)城市，分外是直轄市、省級(jí)城市和副省級(jí)城市。城市資源分配不平衡，從最低等級(jí)城市向最高等級(jí)城阛阓中，等級(jí)越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場(chǎng)資源分布。在高等級(jí)的城市買(mǎi)房，重要也是購(gòu)買(mǎi)那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而地皮的限量供應(yīng)導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級(jí)城市核心區(qū)域地皮資源永久是稀缺的，地皮資源稀缺一定會(huì)導(dǎo)致這些地段的房?jī)r(jià)的上漲。

　　其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對(duì)穩(wěn)固的投資需求。地皮資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增加帶來(lái)社會(huì)收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對(duì)高等級(jí)城市高房?jī)r(jià)的支持。如果高收入人口占全國(guó)的10%，我們會(huì)有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購(gòu)買(mǎi)群體，對(duì)高端、高條理地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會(huì)在本地買(mǎi)房，第二會(huì)到省會(huì)城市買(mǎi)房，然后到北京、上海買(mǎi)房。高收入人口到等級(jí)高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)集中的城市買(mǎi)住房，這在當(dāng)下中國(guó)是最好的、最合理的選擇。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：對(duì)于將來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)您有何判斷？

　　李鐵：我認(rèn)為，除了看住房供給量大小外，還必要考慮以下幾方面因素：

　　首先，城市的輻射范圍。城市等級(jí)越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國(guó)，省會(huì)城市基本上是輻射全省。高行政等級(jí)城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級(jí)城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支持這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū)。

　　最后，地皮出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級(jí)地方政府競(jìng)相拓荒工業(yè)區(qū)，壓低地皮價(jià)格，賠錢(qián)搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來(lái)支持政府的G D P和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高額的地皮出讓金進(jìn)行填補(bǔ)。如今每屆政府都要有新的政績(jī)，效果城市攤子越來(lái)越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供應(yīng)的成本大幅度增長(zhǎng)。政府稅收只能保財(cái)政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣(mài)地等體例償還，而融資還得靠將來(lái)的地皮出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致如今新區(qū)、新城賡續(xù)擴(kuò)展。

　　綜合判斷，在一線、二線高等級(jí)的城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照如許的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到肯定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)。

　　有人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行類(lèi)比。這些國(guó)家城市化率已經(jīng)飽和，而中國(guó)才剛剛過(guò)半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35 .3%。因此對(duì)于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間，啟動(dòng)內(nèi)需也與此有關(guān)。分析中國(guó)的泡沫，成因不同，效果也不同，可能會(huì)帶來(lái)局部中小城市樓市的崩盤(pán)，但是在高等級(jí)城市不僅不會(huì)崩盤(pán)，還會(huì)上漲。

　　解決房?jī)r(jià)居高不下需改革

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：高企的房?jī)r(jià)阻礙了農(nóng)夫工市民化的步伐，不利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化，農(nóng)夫工進(jìn)的來(lái)，但是無(wú)法在城鎮(zhèn)中定居，而且居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來(lái)了很大的隱患，很多地方出現(xiàn)了各種所謂的“鬼城”，您認(rèn)為要解決高房?jī)r(jià)必要采取哪些措施？

　　李鐵：新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化。要想解決房?jī)r(jià)居高不下的題目只有通過(guò)改革才能實(shí)現(xiàn)。

　　第一，尊重市場(chǎng)規(guī)律，不要讓稀缺的資源被限制在較低的價(jià)格，造成緊張的虛耗，促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化。取消限購(gòu)政策，認(rèn)同房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)規(guī)律，政府通過(guò)稅收等措施，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的題目。

　　第二，進(jìn)步城區(qū)稀缺地皮資源的行使服從。如今的二、三線城市，一些城市把本身搞成所謂的生態(tài)城市、綠色城市，攤大餅，形成了地皮的緊張擴(kuò)張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場(chǎng)，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園，有的城市面積并不大，人口也不多，只有十幾萬(wàn)人、二十多萬(wàn)人，根本沒(méi)有這么大的需求，如許造成地皮資源的緊張?zhí)摵摹?/P>

　　第三，合理配置空間公共資源。一是通過(guò)市場(chǎng)的規(guī)律，或者通過(guò)行政的指導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布，合理疏散人口，遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。二是改變交通狀態(tài)，原來(lái)高速公路連接中小城市，如今要建設(shè)輕軌，在相對(duì)遠(yuǎn)的地方，增長(zhǎng)中低收入者購(gòu)房的供應(yīng)。

　　第四，加大租房的力度。人口的流動(dòng)就業(yè)和居住，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都是常態(tài)，不能通過(guò)所謂的改革，去強(qiáng)化保障房的福利供應(yīng)，來(lái)把這種流動(dòng)的常態(tài)，通過(guò)傳統(tǒng)的體系體例，打著改革的旗號(hào)固化。在買(mǎi)和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場(chǎng)。全國(guó)2 .6億農(nóng)夫工和7000萬(wàn)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口，絕大多數(shù)人口以租房的體例在城鎮(zhèn)居住。租的過(guò)程中我們有更多的選擇，可以指導(dǎo)民間資本，甚至在集體地皮上進(jìn)行改革，行使存量用地建造公共租賃房。政府增強(qiáng)設(shè)施的配套建設(shè)，完美租房系統(tǒng)。穩(wěn)固的居住條件并沒(méi)有涉及買(mǎi)房照舊租房，只要是租，也可以構(gòu)成穩(wěn)固的居住條件，租房的市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，也會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)拓荒一個(gè)廣闊的空間。

　　總之，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化必要推進(jìn)戶籍制度改革，釋放人口盈利；堅(jiān)持集體地皮改革，釋放集體地皮的低成本盈利；進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)等級(jí)管理制度改革，促進(jìn)城市發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺(tái)。