北京市新建商品住宅成交均價(jià)

　　核心閱讀

　　■有專家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)五年調(diào)整，1949點(diǎn)可以確認(rèn)為階段底部，是“熊去牛生”的起點(diǎn)

　　■2013年房地產(chǎn)調(diào)控成效的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從尋求“克制房?jī)r(jià)”這一短期目標(biāo)，漸漸過(guò)渡到尋求市場(chǎng)長(zhǎng)期平妥當(dāng)康發(fā)展這一長(zhǎng)期目標(biāo)，政策措施也要作響應(yīng)調(diào)整

　　■業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，假如2013年房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的反彈，或許仍會(huì)有新的、更嚴(yán)峻的調(diào)控措施出臺(tái)。其中，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)被認(rèn)為是最有可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的政策

　　股市

　　大盤能否“熊去牛生”

　　本報(bào)記者　許志峰

　　底部是否出現(xiàn)

　　2012年國(guó)內(nèi)股市呈“N”型走勢(shì)，上證綜指全年上漲3.17%

　　1月4日，承接去年末的凌厲攻勢(shì)，上證綜指收盤小漲，實(shí)現(xiàn)新年“開門紅”。

　　借助2012年最后一個(gè)月的大漲，A股市場(chǎng)最終得以避免年線“三連陰”。然而，這一年投資者過(guò)得并不容易。在指數(shù)的一波三折衷，投資者的心情也在高低起伏。

　　WIND資訊的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2012年國(guó)內(nèi)股市呈“N”型走勢(shì)。一季度股市出現(xiàn)反彈，但未獲得實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持，隨之股市在二、三季度出現(xiàn)大幅回調(diào)，四季度經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，市場(chǎng)于12月份觸底反彈，當(dāng)月大漲14.6%，并成功使上證綜指年線翻紅，全年上漲3.17%。

　　回顧這一年，“底部之爭(zhēng)”是貫穿始終的話題。

　　爭(zhēng)論源自形勢(shì)的錯(cuò)綜復(fù)雜。從積極方面看，隨著市場(chǎng)的調(diào)整，A股市場(chǎng)的投資價(jià)值已越來(lái)越清晰。截至2012年11月末，滬深兩市平均市盈率為13.25倍，滬深300指數(shù)成分股的市盈率更在10倍左右，股息率達(dá)3.05%。這些指標(biāo)都顯明優(yōu)于美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)成分股的水平。而不利因素方面，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，歐洲債務(wù)危急難言了結(jié)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受轉(zhuǎn)型和周期調(diào)整等因素的影響，企業(yè)發(fā)展面臨挑釁，這些都對(duì)股市構(gòu)成下行壓力。新股發(fā)行、限售股解禁等，也對(duì)供求平衡和市場(chǎng)信念等產(chǎn)生肯定影響。

　　在這場(chǎng)爭(zhēng)論中，英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄無(wú)疑是焦點(diǎn)人物之一。從2012年上半年開始，李大霄就堅(jiān)定認(rèn)為，A股市場(chǎng)正在修建龐大底部，優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股則已提前進(jìn)入“春天”。然而，當(dāng)市場(chǎng)逐級(jí)下滑，上證綜指甚至一度跌破2000點(diǎn)時(shí)，他的觀點(diǎn)也備受質(zhì)疑甚至嘲諷。直到12月，市場(chǎng)大幅反彈，尤其是銀行、保險(xiǎn)等藍(lán)籌股強(qiáng)勢(shì)崛起后，李大霄的“底部論”才又重新引起很多人的審視和思考。

　　當(dāng)2012年最后一個(gè)交易日結(jié)束時(shí)，李大霄對(duì)記者坦言，2012年是他從業(yè)以來(lái)壓力最大的一年，好在扛了過(guò)來(lái)。經(jīng)過(guò)五年調(diào)整，1949點(diǎn)可以確認(rèn)為階段底部，是“熊去牛生”的起點(diǎn)。

　　回升能否持續(xù)

　　雖然股票供給壓力不小，但資金“活水”的開拓也有亮點(diǎn)

　　盡管近一個(gè)多月的強(qiáng)勁反彈讓市場(chǎng)信念大振，但對(duì)于回升動(dòng)力有多強(qiáng)，能否有持續(xù)性，市場(chǎng)仍然存在分歧。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2013年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)有望連續(xù)，但也面臨不少挑釁。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中，消耗有望小幅回升，出口受全球經(jīng)濟(jì)放緩和歐債危急影響可能仍將持續(xù)疲弱，投資仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的重要?jiǎng)恿χ弧?/P>

　　天弘基金研究人士認(rèn)為，從制造業(yè)投資來(lái)看，近兩年工業(yè)利潤(rùn)率的回落是限定明年制造業(yè)產(chǎn)能的緊張因素，同時(shí)考慮到明年仍是轉(zhuǎn)體例的緊張一年，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體工業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)偏大，故而在政策上預(yù)計(jì)也不太支撐對(duì)明年制造業(yè)投資的再次放大。因此，2013年制造業(yè)投資小幅放緩的概率較大。

　　城鎮(zhèn)化是本輪市場(chǎng)反彈的一條緊張主線，許多券商都認(rèn)為城鎮(zhèn)化主題將會(huì)貫穿整個(gè)2013年。固定資產(chǎn)投資依然要靠基建拉動(dòng)，今年基建投資受益于城鎮(zhèn)化有望好曩昔年。不過(guò)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到肯定階段必然出現(xiàn)的客觀規(guī)律，只有合理行使資源，有用降低社會(huì)交易成本，才能使城鎮(zhèn)化更加合理。城鎮(zhèn)化對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用必要一個(gè)過(guò)程，投資者對(duì)此必要適當(dāng)降低預(yù)期。

　　市場(chǎng)供求能否保持平衡，是影響股市走向的緊張因素。2013年全年涉及限售股解禁的上市公司近800家，合計(jì)解禁市值按目前價(jià)格計(jì)算超過(guò)2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約七成。雖然絕大部分限售股解禁后并不會(huì)減持，但這一解禁“洪峰”對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成多大沖擊，還必要觀察。近三年來(lái)，新股首次發(fā)行融資規(guī)模逐年削減，但仍是不少投資者心頭的一個(gè)“結(jié)”。去年7月后，IPO節(jié)奏顯明放緩，近幾個(gè)月基本已制止。新股發(fā)行何時(shí)重啟，對(duì)市場(chǎng)影響有多大，也是個(gè)未知數(shù)。

　　雖然股票供給壓力不小，但資金“活水”的開拓也有亮點(diǎn)。去年末，證監(jiān)會(huì)透露表現(xiàn)，將許可吻合條件的證券公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司、私募基金涉足公募基金領(lǐng)域。此舉可以行使這些機(jī)構(gòu)在資金、渠道、客戶、投研能力等方面的上風(fēng)，吸引各類資金進(jìn)入市場(chǎng)。此外，QFII進(jìn)入的步伐也在“快馬加鞭”。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，去年8月以來(lái)，QFII賬戶的建倉(cāng)速度顯明加快。

　　樓市

　　房?jī)r(jià)能否繼承平穩(wěn)

　　本報(bào)記者　王煒

　　回暖連續(xù)

　　至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢(shì)還有望連續(xù)

　　元旦小長(zhǎng)假期間，北京新建住宅簽約863套，二手住宅簽約181套，合計(jì)簽約1044套，同比2011年元旦三天的成交量上漲了83.2%。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢(shì)還有望連續(xù)，但總體仍將保持穩(wěn)固。從數(shù)據(jù)上看，無(wú)論是全國(guó)照舊重要城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)顯明回暖跡象。

　　但因?yàn)榇媪咳栽诟呶唬瑤?kù)存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提拔。這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下，對(duì)將來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷并未十分樂(lè)觀，仍保持了相對(duì)鄭重的態(tài)度。表現(xiàn)在各房企近期的經(jīng)營(yíng)策略上，在供給、定價(jià)方面總體傾向平穩(wěn)。

　　住房需求的釋放則與房地產(chǎn)調(diào)控痛癢相關(guān)。近期無(wú)論是中間經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議照舊住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的工作會(huì)議，都傳遞出繼承堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，并且限購(gòu)、限貸這兩大核心政策還將繼承執(zhí)行。調(diào)控政策的常態(tài)化已經(jīng)被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，這意味著投資謀利性需求仍將得到有用遏制，團(tuán)體住房需求釋放仍以剛性住房需求為主，會(huì)比較穩(wěn)固。因此中期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的概率不高。

　　在判斷今年房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)暴漲的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素仍然存在，要實(shí)現(xiàn)樓市的持續(xù)穩(wěn)固，矛盾復(fù)雜、壓力不小。

　　市場(chǎng)面上，從近期部分開發(fā)商宣布的2012年販賣數(shù)據(jù)看，多數(shù)達(dá)到或超額完成了年初制訂的販賣計(jì)劃，同時(shí)資金壓力也大大緩解。這使得開發(fā)商以價(jià)換量的動(dòng)力不足，因此降價(jià)促銷力度顯明削弱。

　　供求面上，因?yàn)榍皟赡陿鞘谐山坏兔?，?dǎo)致地皮市場(chǎng)持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極。從整個(gè)2012年全年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速和新開工面積同比都有所下滑，這將對(duì)將來(lái)市場(chǎng)供給產(chǎn)生肯定影響，在一些區(qū)域可能形成新一輪的供不應(yīng)求。更為難堪的是，去年下半年以來(lái)，地皮價(jià)格和溢價(jià)率都顯明上漲。地皮供給少、地價(jià)成本高，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高。

　　部分城市實(shí)施的住房限購(gòu)，作為一項(xiàng)行政措施，在短期內(nèi)起到了顯明結(jié)果。但隨著調(diào)控的持續(xù)深入，限購(gòu)等行政手段的負(fù)面作用將會(huì)漸漸暴露。受限購(gòu)影響的住房需求越來(lái)越多，有可能加劇市場(chǎng)潛在的供求不平衡。從近兩年的調(diào)控實(shí)踐看，信貸政策成為影響樓市的關(guān)鍵政策。假如2013年信貸政策進(jìn)一步寬松，住房需求入市的步伐會(huì)繼承加快，供求矛盾帶來(lái)的壓力也會(huì)更加凸起。

　　政策面上，從去年下半年以來(lái)，堅(jiān)持樓市調(diào)控不搖動(dòng)的決心被反復(fù)重申，但并沒(méi)有出臺(tái)更多更有力的政策措施，相干信息對(duì)市場(chǎng)的影響也在削弱。住建部部長(zhǎng)姜偉新日前強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前一些地方有放松調(diào)控的情況出現(xiàn)，一旦因放松調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部和監(jiān)察部將對(duì)其進(jìn)行約談甚至問(wèn)責(zé)。并透露表現(xiàn)有關(guān)部門始終緊盯市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，研究相干政策貯備。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，假如2013年房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的反彈，或許仍會(huì)有新的、更嚴(yán)峻的調(diào)控措施出臺(tái)。其中，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)被認(rèn)為是最有可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的政策。

　　穩(wěn)固預(yù)期

　　加快構(gòu)建“穩(wěn)固可預(yù)期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策系統(tǒng)

　　近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，人們對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的憂慮馬上多了起來(lái)。這說(shuō)明盡管嚴(yán)峻的調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了3年，但一些城市住房供給不足，尤其是適合剛需的通俗住房供給不足等結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平妥當(dāng)康發(fā)展的體系體例機(jī)制尚未形成。在樓市調(diào)控義務(wù)艱巨的情況下，2013年房地產(chǎn)調(diào)控成效的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從尋求“克制房?jī)r(jià)”這一短期目標(biāo)，漸漸過(guò)渡到尋求市場(chǎng)長(zhǎng)期平妥當(dāng)康發(fā)展這一長(zhǎng)期目標(biāo)，政策措施也要作響應(yīng)調(diào)整。

　　在近期舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新首次提出，2013年要加快構(gòu)建吻合我國(guó)國(guó)情、體系配套、科學(xué)有用、穩(wěn)固可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策系統(tǒng)，并強(qiáng)調(diào)“漸漸以市場(chǎng)手段代替行政措施”。

　　專家認(rèn)為，要構(gòu)建“穩(wěn)固可預(yù)期”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策系統(tǒng)，關(guān)鍵是要在完美住房市場(chǎng)機(jī)制的層面下功夫。下一階段的調(diào)控，應(yīng)在堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基礎(chǔ)地位的同時(shí)，改革創(chuàng)新市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，充分激發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)活力。比如形成多元化的住房用地供給主體，削減賣方壟斷。降低單宗住房用地規(guī)模，減弱開發(fā)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位壟斷上風(fēng)，加大競(jìng)爭(zhēng)力度以形成合理的住房?jī)r(jià)格。

　　同時(shí)，要在發(fā)揮住房居住屬性的層面下功夫，在需求端完美信貸稅收等經(jīng)濟(jì)政策和需要的行政措施，始終遏制不合理住房需求。在供給端寄托規(guī)劃手段重點(diǎn)發(fā)展通俗商品住房，增長(zhǎng)通俗商品房的供給比例，使其成為市場(chǎng)供給的主體。

　　制圖：蔡華偉（人民日?qǐng)?bào)）