鼓勵剛性需求 會否抬高房價？

　　【消息背景】

　　日前，揚州出臺規(guī)定，對小我新購買的制品住房，給予房款4‰—6‰不等的獎勵。揚州方面稱，政策是為了鼓勵市民購買精裝修房，推動住宅產(chǎn)業(yè)化和建筑節(jié)能，但仍然未能平息公眾對于此舉在于救市的猜測和質(zhì)疑。

　　一段時間以來，各地陸續(xù)調(diào)整了一些購房優(yōu)惠措施。

　　馬鞍山對自住性住房需求者與高條理人才購房給予所納契稅100%補助；重慶、杭州對購房者進行補貼；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬通俗住宅標準。

　　應該如何看待這些政策？是鼓勵剛需，照舊托高房價？知足剛需和克制房價過快增加之間，存在矛盾嗎？鼓勵剛需和維護調(diào)控成果之間的關(guān)系，應該如何處理？

　　一 問　政策微調(diào)是放松調(diào)控嗎

　　編輯：近期，各地陸續(xù)出臺的購房優(yōu)惠措施，如廣州、武漢等調(diào)整了公積金的有關(guān)規(guī)定，被視為刺激剛需。如何評價這些措施？

　　李剛：有媒體稱，廣州調(diào)整公積金的有關(guān)措施，首套房90平方米以下最低可用兩成首付。這是一種誤讀，廣州公積金貸款嚴酷實行住建部政策，目前并無轉(zhuǎn)變，即：對購買首套房且建筑面積在90平方米以下或按規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房的家庭，首付比例不低于20%；90平方米以上，首付比例不低于30%。

　　王煒：粗略統(tǒng)計，截至目前，全國已有超過30個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)政策，大多數(shù)表現(xiàn)了“克制謀利、鼓勵消耗”的特點，優(yōu)惠政策也重要針對購買第一套房的購房需求。

　　細看這些措施，馬鞍山對自住性住房需求者與高條理人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬通俗住宅標準；蕪湖出臺購房減稅等。

　　成都等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。北京、天津等嚴酷限購的城市，通過調(diào)整通俗住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼承實行。

　　由此可以看出，只要限購、限貸不松動，對首套房、自住型需求給予更多支撐，政策微調(diào)是被認可的。

　　編輯：這些措施，有借機托市的意味嗎？

　　王煒：無論出臺這些政策的本意如何，在當前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期、敏感期，都會被公眾和媒體解讀為借機托市、放松調(diào)控。在詳細操作時，也的確有放松調(diào)控的可能性。

　　一些地方，經(jīng)濟發(fā)展長期以來形成對房地產(chǎn)業(yè)的過度依靠，使得這場嚴峻的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。壓力之下，確實有放松調(diào)控的愿望。即便是限購政策，在一些城市，操作環(huán)節(jié)也存在漏洞和實行不到位的情況?！?/P>

　　二 問　嚴酷調(diào)控會誤傷剛需嗎

　　編輯：從近期走勢來看，經(jīng)過幾年來的調(diào)控，市場中的投資謀利型需求被擠干了嗎？從成交來看，重要是剛需購房嗎？

　　王煒：通過嚴酷的限貸、限購政策，對房地產(chǎn)市場的投資謀利型需求起到了顯明的克制作用。尤其是在一線城市，這種效應更加顯明。北京市有關(guān)部門的官員分析房地產(chǎn)市場時，就指出如今市場的投資和謀利性需求基本被擠出。

　　由于商品房自然有投資品的屬性，對于投資和謀利性需求也應該分開來看。那種買多套房、短期炒房的謀利型需求應該果斷克制，但要擠干樓市的投資型需求是不可能的，也是不需要的。應當通過房產(chǎn)稅等措施，指導住房投資從曩昔短期買賣獲利，漸漸轉(zhuǎn)向靠持有、出租獲取投資收益，現(xiàn)實上也能指導市場租賃房的供給量增長。

　　李剛：在嚴峻的限購政策下，投資、謀利型需求一定是受到克制的，但假如說市場中的投資謀利型需求被擠干了，則未必。

　　據(jù)了解，許多城市的限購政策中，本地戶口的家庭可擁有兩套房，外埠戶口的憑借納稅證實或社保證實可購一套房。不少地方因此出現(xiàn)了倒賣納稅證實或社保證實的征象，有些二手房中介更是離譜地吸納外埠戶口客戶為“員工”，給他們辦納稅證實或勞動關(guān)系。從這個狀態(tài)恐怕可以推斷，投資、謀利型需求仍然是存在的。

　　編輯：嚴酷的調(diào)控措施，會不會影響剛需購房者？分外是一些改善型的購房需求，會不會受到克制？

　　王煒：顯然會。之前調(diào)控基本是無差別的襲擊，并沒有有用手段甄別購房需求的類型，只是以套數(shù)和戶籍這種相對簡單的體例。最受克制的應該是盼望以小換大的改善型需求，受限購的影響，幾乎無法實現(xiàn)，但這也是剛性需求。

　　三 問　釋放剛需會托高房價嗎

　　編輯：國家一向明確透露表現(xiàn)，要知足公眾的自住需求。假如剛需集中入市，會不會讓正處于下行通道的樓市，重新熱鬧起來，進而推高房價？

　　王煒：房地產(chǎn)市場是一個“買漲不買跌”的市場，沒人會真等到明確的房價觸底。

　　各地紛紛出臺支撐剛需的政策，尤其是今年以來銀行的信貸比較寬松，為市場釋放了流動性。同時，包括恢復首套房貸利率優(yōu)惠在內(nèi)的措施，降低了購房者的購房成本，的確有推動房價反彈的風險。這些政策，對購房者預期的改變偉大。許多持幣觀望的購房者，會憂慮房價反彈而發(fā)急入市，從而推高房價。

　　事實上，支撐剛需的政策出臺，讓房價止住了大跌的勢頭。在北京市場上，漲價項目重要照舊曩昔大跌的項目。這注解，有了成交量，資金壓力緩解了，就可以漸漸開始上調(diào)價格。

　　編輯：這會不會影響目前已經(jīng)取得的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果？鼓勵剛需和維護調(diào)控成果之間的關(guān)系，應該如何處理？

　　李剛：各地調(diào)控，大多是限購和限價兩種手段。限購的城市，已將炒房客排除在外，即使剛需能夠推動商品房販賣價格，推動也有限，不太可能激起市場大的波瀾；但對于一些限價的城市，或者沒有采取房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，則必要鄭重，由于政策自己就沒有厘清市場上的謀利舉動。

　　一些執(zhí)行限購的城市，在不影響調(diào)控大局的情況下，鼓勵剛需并無妨害，但這種鼓勵也非無節(jié)制無底線。假如有些地方政府打著“鼓勵剛需”的旗號，行給房地產(chǎn)市場“輸血”之實，目的在于激活房地產(chǎn)市場和地皮交易市場，則需嚴酷禁止。

　　王煒：我們?nèi)缃袼f的“剛需”，會不會客觀上帶來房地產(chǎn)市場的繁榮，取決于各地方政府給予房地產(chǎn)市場的暗示、市場的走向、樓盤的升值前景等。在政策嚴峻、市場走向不確定的情況下，這種剛需不大容易釋放。只要限購、限貸的大原則不變，房價大幅反彈的基礎(chǔ)就不存在。（人民日報）