降落5.4%——這是新近宣布的去年上海新建商品住宅均價的走勢；上漲2.8%——這是去年上海剔除保障房之外市場化新建商品住宅均價的變動。這般“漲跌難辨”的情況，在多個城市房價數(shù)據(jù)披露時均會碰到。

2012年，樓市調(diào)控的指向已從“遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)為“促進(jìn)房價合理回歸”。目前房價究竟是漲是跌？實現(xiàn)房價合理回歸，“市場之手”與“政府之力”如何掌握？

數(shù)據(jù)和市場感受緣何不同

上海市統(tǒng)計部門最近發(fā)布的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2011年，上海“新建商品住宅”平均販賣價格每平方米13448元，比上一年降落5.4%；不過，剔除經(jīng)濟(jì)適用住房和動遷安置房等保障性住房后，去年上?！笆袌龌陆ㄉ唐纷≌本鶅r為每平方米21584元，比上一年上漲2.8%。

類似情況在其他城市亦有出現(xiàn)。有人認(rèn)為，從一些城市純商品住宅的價格來看，房價依然顯明過高；也有人認(rèn)為，假如把保障性住房價格也考慮在內(nèi)，部分地區(qū)房價已經(jīng)初步呈現(xiàn)出“合理回歸”的積極態(tài)勢。

對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，“房價”應(yīng)該涵蓋各種不同階層的住房價格，包含商品房和保障房，“合理的房價就是合理的房價系統(tǒng)，就是‘不同階層的家庭都能承擔(dān)得起與其對應(yīng)的住房’?！?/P>

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究中間總監(jiān)回建強(qiáng)則認(rèn)為，從住房體系體例看，我國當(dāng)前正在推進(jìn)的是“雙軌制”，保障房系統(tǒng)和商品房系統(tǒng)既相對自力又有交叉地運(yùn)行，僅用新建通俗商品住房價格做參照范圍太小。保障房部分按照增量看，其供給比例將達(dá)到悉數(shù)住房新增量的70%左右，因此即便將市場化的商品房納入進(jìn)來，“綜合房價”應(yīng)該也是漸漸回歸的。

市場與政府如何組合

70個大中城市房價周全“停漲”、房企賡續(xù)退市、賡續(xù)有“大佬”陷入資金危急……業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國樓市有待實現(xiàn)四大“合理回歸”：

其一，住房價格從“暴漲暴跌”回歸到“穩(wěn)步運(yùn)行”。上海易居房地產(chǎn)研究院的報告表現(xiàn)，1996-2011年我國的房價收入比在5.5-8.03的區(qū)間波動，“房價偏高顯而易見”。其中，北上廣深四個一線城市樣本的平均值則高達(dá)14.1。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則認(rèn)為，“房價合理回歸”，是要回歸到一個相對合理的區(qū)間，比如房價漲幅在CPI與GDP之間，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就應(yīng)該是合理的。

其二，行業(yè)利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”。復(fù)地集團(tuán)董事長張華說，這幾年隨著政策收緊，購地費用每每必要企業(yè)自有資金付出，加上地價上漲，“尤其是前兩年拿的高價地，目前販賣時利潤已大不如前，一些企業(yè)為求跑量，一些項目甚至無利可圖?！比f科集團(tuán)總裁郁亮認(rèn)為，靠囤積地皮、房價飛漲來牟取暴利的發(fā)展模式，已經(jīng)“一去不復(fù)返”。

其三，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，調(diào)控以來北京、上海等地樓市，謀利投資性購房需求已基本被擠出市場，居民家庭首次購房比重接近90%?！啊拶彙尫懦雒鞔_旌旗燈號，商品住宅應(yīng)該首先知足基本的居住需求?！睆?fù)旦大學(xué)住房政策研究中間實行主任陳杰說。

其四，市場結(jié)構(gòu)從“商品房獨大”回歸到“兩條腿走路”。保障房的長期相對短缺，是影響房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的關(guān)鍵因素。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增加27.9%，雖然增速出現(xiàn)回落，但仍保持了較快增加，其中一大緣故原由就是保障房投資建設(shè)的加快。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)防止地方政府對調(diào)控的“行政手段”產(chǎn)生過度依靠，以為樓市“一限就靈”?！笆袌鲋帧迸c“政府之力”如何組合運(yùn)用，應(yīng)是下一步調(diào)控的緊張題目。

對改革復(fù)雜性要充分熟悉

“房價上漲或下跌，都會有住房題目存在?！鳖櫾撇f，控制房地產(chǎn)價格過快上漲，是為了防止房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險；但住房題目并不是靠控制房價就能解決的，而是要政府積極承擔(dān)起住房保障工作的責(zé)任。

樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”，對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分熟悉，對解決13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻熟悉。專家透露表現(xiàn)，從團(tuán)體和全局看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是超前，而是滯后的。我國正處于城市化的中期階段，每年有上萬萬農(nóng)夫變化為市民，這意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動因。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松直言，如果房價降落20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年房企的資金鏈惡化程度將超過2008年。

專家認(rèn)為，在此大背景下，解決房價題目，關(guān)鍵是要遏制房價“大起大落”、離開實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民收入增加的基本面，防止房地產(chǎn)泡沫破裂對宏觀經(jīng)濟(jì)造成體系性風(fēng)險、影響居民合理的財產(chǎn)性收入。因而，調(diào)控應(yīng)更加看重信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的應(yīng)用，并研究好與“限購”等政策的銜接。

根據(jù)規(guī)劃，我國在“十二五”期間將建設(shè)保障性安居工程3600萬套，使保障房的覆蓋面達(dá)到20%。在這兩年的“提速期”，保障房在建設(shè)、管理、分配等領(lǐng)域均存在不少題目需引起高度正視，要讓這項“民生工程”經(jīng)受住考驗。應(yīng)加快保障房制度“頂層設(shè)計”，盡快建立完美保障房工作的長效機(jī)制。（葉鋒 魏宗凱）

(來源:中華工商時報)