【閱讀提醒】

　　資金一向是保障房建設(shè)的大難題。

　　當(dāng)前保障房建設(shè)的資金重要是怎樣構(gòu)成的，能否真正實(shí)現(xiàn)平衡？缺口要如何填補(bǔ)？要實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的可持續(xù)發(fā)展，中間到地方都想了哪些辦法？

　　政府補(bǔ)一點(diǎn)、小我拿一點(diǎn)、市場(chǎng)籌一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn)

　　“投資確實(shí)是一個(gè)大題目，以2011年為例，假如1000萬套保障房悉數(shù)完工，就必要1.3萬多億元。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新透露表現(xiàn)。

　　這1.3萬億元，從哪兒來？

　　算大賬，以2011年所需的1.3萬億元資金為例，中間和地方各級(jí)政府投入4000多億元，企業(yè)和小我要出5000多億元，銀行貸款等社會(huì)投資要出3000多億元。

　　在所有投入中，中間財(cái)政2011年安排了1522億元，剩余的必要地方投入。

　　“六個(gè)一點(diǎn)”——吉林省住建廳副廳長(zhǎng)范強(qiáng)用一種形象的體例詮釋了資金來源：目前吉林采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、政策減一點(diǎn)、企業(yè)出一點(diǎn)、小我拿一點(diǎn)、市場(chǎng)籌一點(diǎn)、銀行貸一點(diǎn)”的辦法，積極籌措保障房建設(shè)資金。

　　2006年至2010年，吉林省行使國(guó)家補(bǔ)助資金86.81億元，省級(jí)財(cái)政投入62.87億元，銀行金融部門貸款108億元，各地政策性減免488.27億元。同時(shí)鼓勵(lì)和指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)和居民小我出資，破解開發(fā)建設(shè)資金不足的難題。

　　目前，各地基本上都采取類似的方法多渠道融資。團(tuán)體而言，30%靠財(cái)政，70%靠各渠道的融資。在財(cái)政資金中，又包括保障房專項(xiàng)資金、地皮出讓收益、公積金增值收益等。

　　在各類保障房中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等販賣型的房源，可以通過販賣回籠資金，實(shí)現(xiàn)資金的平衡。重要的資金壓力來自廉租房、公租房等租賃型保障房。

　　“要實(shí)現(xiàn)保障房資金的平衡，首要的是結(jié)合資金來源和需求，合理確定各類保障房的建設(shè)比例，不能冒進(jìn)?！标兾魇∽〗◤d副廳長(zhǎng)張陽介紹，以2012年建設(shè)目標(biāo)為例，經(jīng)過測(cè)算匯總，陜西省確定了廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價(jià)房的比例為1∶1∶1.75∶1.25，如許尚有紅利資金0.45億元，基本可以實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金的平衡。

　　根據(jù)住建部、財(cái)政部等部門測(cè)算的效果，2012年盡管保障房的開工量比2011年有所削減，但今年的在建工程量將達(dá)到1800萬套的歷史新高，因此資金的需求量比2011年可能持平甚至更多。建設(shè)規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，建材、人工等建設(shè)成本賡續(xù)上升，則進(jìn)一步加劇了保障房建設(shè)的資金壓力。

　　記者在各地采訪時(shí)，不少地方的負(fù)責(zé)人都透露表現(xiàn)，2011年已經(jīng)是“砸鍋賣鐵”，想盡辦法為保障房建設(shè)投入資金。但近兩年，受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房的支撐力度仍然有限，而地方賴以生存的地皮出讓收益也在削減。保障房資金的可持續(xù)，越來越難。

　　用好財(cái)政資金，發(fā)揮杠桿效應(yīng)

　　保障房姓“公”，因此，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，財(cái)政資金賡續(xù)加大投入，將始終是保障房建設(shè)資金可持續(xù)的保障，也隨時(shí)做好為保障房運(yùn)行管理資金“兜底”的預(yù)備。

　　陜西省渭南市住建局局長(zhǎng)陳雙牛告訴記者，渭南市在陜西省屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較滯后的城市，保障房建設(shè)的資金壓力其實(shí)最后落到縣一級(jí)的政府，根據(jù)近兩年的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，渭南市所屬的縣城要為保障房每平方米配套建設(shè)資金600元?！翱h城沒有別的錢，只有財(cái)政和少量的地皮收益。認(rèn)清了保障房的定位，就要把保障房放在第一位，財(cái)政資金優(yōu)先保證保障房建設(shè)?！?/P>

　　記者在各地采訪時(shí)了解到，地方政府普遍盼望中間財(cái)政能進(jìn)一步增強(qiáng)支撐力度。對(duì)此，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安透露表現(xiàn)，在2012年保障房建設(shè)套數(shù)有所調(diào)減的情況下，中間財(cái)政的保障房投入還將大幅增長(zhǎng)，現(xiàn)實(shí)上將多分擔(dān)一些。隨著國(guó)家財(cái)力的增加和整個(gè)資金安排結(jié)構(gòu)的調(diào)整完美，中間財(cái)政還將加大對(duì)中西部地區(qū)的支撐力度。

　　歸根到底，保障房建設(shè)屬于地方政府的事權(quán)范圍，對(duì)地方政府而言，在賡續(xù)增長(zhǎng)財(cái)政投入的同時(shí)，還應(yīng)該考慮如何用好各級(jí)財(cái)政資金，讓財(cái)政資金發(fā)揮更大的效應(yīng)。

　　近兩年，各地紛紛建立了保障性住房專屬的投融資平臺(tái)，成為創(chuàng)新保障房融資的重要體例。這種平臺(tái)的運(yùn)作模式，大多是政府向投融資平臺(tái)注入肯定的財(cái)政或地皮資產(chǎn)，發(fā)揮財(cái)政資金撬動(dòng)和放大作用，向金融機(jī)構(gòu)貸款融資。

　　如北京市2011年在安排專項(xiàng)財(cái)政資金131億元的基礎(chǔ)上，成立北京市保障性住房建設(shè)投資中間，市財(cái)政一次性注資100億元。江蘇常州則將每年的財(cái)政專項(xiàng)資金一部分為融資平臺(tái)增資，降低負(fù)債率，進(jìn)一步發(fā)揮杠桿效應(yīng)。

　　陜西省則首創(chuàng)了“財(cái)政+國(guó)企”的模式，省政府出資10億元，該省最大的國(guó)有企業(yè)延伸石油集團(tuán)出資30億元，共同成立平臺(tái)。憑借財(cái)政和國(guó)企的優(yōu)質(zhì)名譽(yù)，截至去年10月，該平臺(tái)已融資55億元，保證了一些資金有困難的縣市順利開工建設(shè)。

　　融資的同時(shí)，將來如何償還銀行貸款，也是各地頭疼的題目。假如無法順利償還本金，融資平臺(tái)有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，將緊張影響保障房建設(shè)進(jìn)度。

　　財(cái)政也將是還貸的最后保障。除了財(cái)政資金直接用于償還貸款以外，為了減輕金融機(jī)構(gòu)的顧慮，江蘇南京市正在籌劃建立由財(cái)政支撐的“保障房?jī)攤稹?，用于償還保障房建設(shè)的貸款。

　　租售并舉求解資金平衡，地方探索必要支撐

　　在建設(shè)成本賡續(xù)上升的情況下，地方財(cái)政賡續(xù)投入，偶然也顯得力不從心。

　　以東北某市為例，算上拆遷征收地皮的成本，公租房的建設(shè)成本最低每平方米也要2000元，國(guó)家和省級(jí)補(bǔ)助占600元?！白屖屑?jí)政府在無償劃撥地皮的情況下，再補(bǔ)貼1400元，太難了?！碑?dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　在財(cái)政資金左支右絀的情況下，去年以來，受貨幣政策影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房的支撐力度十分有限。盡管央行、銀監(jiān)會(huì)等部門多次要求金融機(jī)構(gòu)要大力支撐保障房建設(shè)，但現(xiàn)實(shí)落實(shí)情況并不理想。

　　對(duì)銀行而言，最大的擔(dān)憂照舊公租房、廉租房等租賃型保障房，投資偉大，回報(bào)慢，風(fēng)險(xiǎn)大。綜合一些省份的測(cè)算，假如按照如今指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，在不考慮房屋維修、通貨膨脹因素等“理想狀況”下，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年，長(zhǎng)的則達(dá)到30年甚至更長(zhǎng)。對(duì)銀行而言，并非香餑餑。

　　多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款給公租房有所顧慮，但惟獨(dú)對(duì)重慶的公租房情有獨(dú)鐘。2011年前9月，重慶市公租房已向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)融資500億元，并與社?；疬_(dá)成協(xié)議，貸款45億元。

　　“連社保這種風(fēng)險(xiǎn)控制極其嚴(yán)酷的資金也能支撐重慶的公租房，很說明題目。金融機(jī)構(gòu)之所以支撐，最關(guān)鍵的是我們有完美的資金平衡方案。”重慶市國(guó)土房管局局長(zhǎng)張定宇透露表現(xiàn)。

　　在重慶市平衡公租房資金的制度設(shè)計(jì)中，最核心的是公租房居住滿5年，將販賣一部分。

　　據(jù)張定宇介紹，2010—2012年3年間，重慶共將建設(shè)公租房4000萬平方米。按每平方米每月租金10元計(jì)算，每年租金收入有48億元。統(tǒng)共必要投資約1200億元，財(cái)政可投入350億元，貸款融資800億元左右每年利息40億元。如許算下來，每年租金基本可以償還利息，余額用于保障房的管理。前5年不還本金的情況下，就可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期的資金平衡。

　　5年以后，開始償還本金，公租房社區(qū)漸漸培育成熟，商鋪的價(jià)值開始展現(xiàn)。重慶市計(jì)劃通過出售10%左右的商鋪，籌集數(shù)百億元。同時(shí)，對(duì)租住滿5年的居民，出售30%左右的公租房，又能籌集約400多億元，兩者相加，基本可以知足償還貸款本金的需求，實(shí)現(xiàn)總投資的平衡。有了這種平衡和回報(bào)模式，金融機(jī)構(gòu)天然會(huì)格外青睞。

　　“5年以后，公租房的新開工建設(shè)會(huì)從一個(gè)岑嶺期漸漸進(jìn)入穩(wěn)固期。財(cái)政穩(wěn)固投入、穩(wěn)固建設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)輕裝上陣?！睆埗ㄓ钫f，執(zhí)行5年以后出售部分公租房，重要是為了解決現(xiàn)階段大規(guī)模建設(shè)時(shí)期的資金嚴(yán)重。

　　吉林省在全國(guó)較早探索執(zhí)行廉租房“按份共有產(chǎn)權(quán)”，廉租房住戶可以出一部分資金，獲得部分產(chǎn)權(quán)，并通過嚴(yán)酷的制度，保證共有產(chǎn)權(quán)籌集的資金循環(huán)用于保障房建設(shè)自己。這種體例，為吉林省加快廉租房建設(shè)提供了關(guān)鍵性的支撐。

　　無論租售并舉照舊共有產(chǎn)權(quán)，政策上都還沒有明確給予支撐，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部門的負(fù)責(zé)人看來，假如制度上不進(jìn)行探索、突破，這幾年的保障房資金很難持續(xù)。保障房建設(shè)，應(yīng)該更加實(shí)事求是，在不同階段，采用不同的手段加快建設(shè)進(jìn)度。

　　香港公屋咋運(yùn)營(yíng)（鏈接）

　　香港的公屋由房屋委員會(huì)（房委會(huì)）管理，房屋署為房委會(huì)的實(shí)行機(jī)關(guān)。

　　由于長(zhǎng)期奉行低租金政策，僅租金收入難以維系公屋運(yùn)行。以2009年—2010年度為例，房委會(huì)公屋租金收入為99.23億港幣，薪水、維修、折舊等開支為116.85億港幣，二者相抵尚“虧”17.62億港幣。

　　目前，房委會(huì)重要通過兩種途徑補(bǔ)貼公屋，一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場(chǎng)、鋪位及停車場(chǎng)。二是通過各種自置居所計(jì)劃出售房屋，從中獲得可觀的紅利。此外，政府也會(huì)通過免費(fèi)撥地、撥出資本和貸款提供資助。2010至2011年度，特區(qū)政府推行公屋政策的開支預(yù)算為104億港幣，約占公共開支總額的4.3%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年—2010年度，房委會(huì)出租商業(yè)樓宇和資助自置居所兩項(xiàng)紅利合計(jì)為20.22億港幣，加上其他項(xiàng)目紅利，昔時(shí)綜合運(yùn)作紅利為3530萬港幣。房委會(huì)估計(jì)，考慮出售剩余居屋的收益，下一年度綜合運(yùn)作紅利可超過4億港幣。（人民日?qǐng)?bào)）