房?jī)r(jià)拐點(diǎn)真的來(lái)了么？本期《中證面對(duì)面》約請(qǐng)北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志和偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)，對(duì)此睜開(kāi)深入探究。兩位嘉賓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體例的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)，但從目前北京等城市情況看，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”是否來(lái)臨還有待觀察。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 陳志 偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理 程浩業(yè)

　　精準(zhǔn)襲擊投資謀利需求

　　主持人：如何看待今年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施結(jié)果？

　　陳志：就一線城市來(lái)說(shuō)，要判斷政策調(diào)控結(jié)果恐怕還應(yīng)再過(guò)一段時(shí)間。當(dāng)前一線城市的樓市已經(jīng)步入政策結(jié)果展現(xiàn)期。總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)自己是穩(wěn)步回落，全年完成調(diào)控目標(biāo)態(tài)勢(shì)是明朗的。

　　一方面，投資、謀利性需求已被擠出市場(chǎng)；另一方面，以北京這類一線城市為例，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)被遏制。北京房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo)，從目前的觀測(cè)數(shù)據(jù)上看，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)是毫無(wú)題目的。我們分外要強(qiáng)調(diào)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為一線城市的樓市價(jià)格應(yīng)該是以“穩(wěn)”字為主，或者是團(tuán)體價(jià)格的一種窄幅波動(dòng)。

　　程浩業(yè)：就短期來(lái)看，政策調(diào)控目標(biāo)基本上達(dá)到了，重要是精準(zhǔn)襲擊謀利、投資性需求。但從長(zhǎng)期來(lái)看，離政策調(diào)控的根本目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。由于調(diào)控房?jī)r(jià)并非根本目標(biāo)，而是不得不為。調(diào)控的短期目標(biāo)是壓抑需求，從而避免短期內(nèi)市場(chǎng)的非理性繁榮；長(zhǎng)期目標(biāo)是用保障房建設(shè)等手段緩解供需矛盾。通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建漸漸替換短期的限購(gòu)、限貸政策，指導(dǎo)整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　行業(yè)發(fā)展體例迎來(lái)“拐點(diǎn)”

　　主持人：投資者很關(guān)注房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”是否真的來(lái)了。

　　陳志：我不太贊成所謂“拐點(diǎn)論”。以北京市場(chǎng)為例，房?jī)r(jià)相對(duì)較“穩(wěn)”，窄幅波動(dòng),而不是深度下探狀況。從趨勢(shì)上看，“穩(wěn)”在北京如許的一線城市應(yīng)該會(huì)持續(xù)相稱長(zhǎng)時(shí)間。從團(tuán)體的調(diào)整效果上看，一線城市如今已經(jīng)步入調(diào)控結(jié)果的展現(xiàn)期。三四線城市因?yàn)橛袦笮?、房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較小，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅調(diào)整。

　　從各城市商品房成交量占全國(guó)成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年一線城市占比是8%，2011年為5%；2008年二線城市占比32%，2011年是29%；2008年三四線城市占比是60%，2011年是66%。樓市成交照舊以三四線城市為主，一二線城市是微量的、窄幅的波動(dòng)。從購(gòu)房者生理預(yù)期來(lái)看，對(duì)將來(lái)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期造成需求萎縮。同時(shí)，貨幣政策的變動(dòng)使得準(zhǔn)購(gòu)房者選擇觀望。

　　我們只能說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體例的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)。像曩昔那樣靠擴(kuò)張性的、數(shù)量性的房地產(chǎn)發(fā)展體例，可能面臨閉幕。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間可能會(huì)被壓縮到相對(duì)合理的，和社會(huì)其他行業(yè)相對(duì)均衡的水平。

　　程浩業(yè)：就北京市場(chǎng)來(lái)看，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”是否來(lái)到還有待觀察。當(dāng)前的成交量基本上是2010年同期的2/3；只有2009年同期的1/3。而成交均價(jià)方面，從2009年1月到2011年11月這么一個(gè)時(shí)間段來(lái)看，“下拐”的趨勢(shì)目前尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)只是在相對(duì)平穩(wěn)的22000元/平方米左右波動(dòng)，處于2%以內(nèi)的穩(wěn)固波動(dòng)區(qū)間內(nèi)。

　　“限購(gòu)令”難言取消

　　主持人：近期關(guān)于多個(gè)城市“限購(gòu)令”到期的討論不絕于耳，“限購(gòu)令”明年是否會(huì)取消？

　　陳志：“限購(gòu)令”取消是不可能的。由于在新的替換性的長(zhǎng)效政策臨時(shí)還沒(méi)有出臺(tái)的情況下，我們不能易如反掌地說(shuō)明年限購(gòu)政策要退出。當(dāng)然，我們也要視經(jīng)濟(jì)總體情況來(lái)考慮是否必要對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策做出一些微調(diào)。

　　程浩業(yè)：雖然短期目標(biāo)已基本達(dá)到，但調(diào)控的方向和基調(diào)是不變的。在此前提下，將來(lái)許多實(shí)行“限購(gòu)令”的城市，更多是按照原計(jì)劃政策去實(shí)行，但會(huì)在程度上有所調(diào)整或是以不同情勢(shì)連續(xù)。記者 陳瑩瑩

(來(lái)源:中國(guó)證券報(bào))