北京市新建商品住宅成交均價

　　核心閱讀

　　■有專家認為，經(jīng)過五年調整，1949點可以確認為階段底部，是“熊去牛生”的起點

　　■2013年房地產(chǎn)調控成效的判斷標準應從尋求“克制房價”這一短期目標，漸漸過渡到尋求市場長期平妥當康發(fā)展這一長期目標，政策措施也要作響應調整

　　■業(yè)內人士預計，假如2013年房價出現(xiàn)較大幅度的反彈，或許仍會有新的、更嚴峻的調控措施出臺。其中，房產(chǎn)稅的擴大試點被認為是最有可能對市場產(chǎn)生較大影響的政策

　　股市

　　大盤能否“熊去牛生”

　　本報記者　許志峰

　　底部是否出現(xiàn)

　　2012年國內股市呈“N”型走勢，上證綜指全年上漲3.17%

　　1月4日，承接去年末的凌厲攻勢，上證綜指收盤小漲，實現(xiàn)新年“開門紅”。

　　借助2012年最后一個月的大漲，A股市場最終得以避免年線“三連陰”。然而，這一年投資者過得并不容易。在指數(shù)的一波三折衷，投資者的心情也在高低起伏。

　　WIND資訊的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2012年國內股市呈“N”型走勢。一季度股市出現(xiàn)反彈，但未獲得實體經(jīng)濟支持，隨之股市在二、三季度出現(xiàn)大幅回調，四季度經(jīng)濟企穩(wěn)回升，市場于12月份觸底反彈，當月大漲14.6%，并成功使上證綜指年線翻紅，全年上漲3.17%。

　　回顧這一年，“底部之爭”是貫穿始終的話題。

　　爭論源自形勢的錯綜復雜。從積極方面看，隨著市場的調整，A股市場的投資價值已越來越清晰。截至2012年11月末，滬深兩市平均市盈率為13.25倍，滬深300指數(shù)成分股的市盈率更在10倍左右，股息率達3.05%。這些指標都顯明優(yōu)于美國標普500指數(shù)成分股的水平。而不利因素方面，國際經(jīng)濟形勢復雜，歐洲債務危急難言了結，國內經(jīng)濟受轉型和周期調整等因素的影響，企業(yè)發(fā)展面臨挑釁，這些都對股市構成下行壓力。新股發(fā)行、限售股解禁等，也對供求平衡和市場信念等產(chǎn)生肯定影響。

　　在這場爭論中，英大證券研究所所長李大霄無疑是焦點人物之一。從2012年上半年開始，李大霄就堅定認為，A股市場正在修建龐大底部，優(yōu)質藍籌股則已提前進入“春天”。然而，當市場逐級下滑，上證綜指甚至一度跌破2000點時，他的觀點也備受質疑甚至嘲諷。直到12月，市場大幅反彈，尤其是銀行、保險等藍籌股強勢崛起后，李大霄的“底部論”才又重新引起很多人的審視和思考。

　　當2012年最后一個交易日結束時，李大霄對記者坦言，2012年是他從業(yè)以來壓力最大的一年，好在扛了過來。經(jīng)過五年調整，1949點可以確認為階段底部，是“熊去牛生”的起點。

　　回升能否持續(xù)

　　雖然股票供給壓力不小，但資金“活水”的開拓也有亮點

　　盡管近一個多月的強勁反彈讓市場信念大振，但對于回升動力有多強，能否有持續(xù)性，市場仍然存在分歧。

　　宏觀經(jīng)濟方面，2013年經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢有望連續(xù)，但也面臨不少挑釁。拉動經(jīng)濟的三駕馬車中，消耗有望小幅回升，出口受全球經(jīng)濟放緩和歐債危急影響可能仍將持續(xù)疲弱，投資仍是拉動經(jīng)濟增加的重要動力之一。

　　天弘基金研究人士認為，從制造業(yè)投資來看，近兩年工業(yè)利潤率的回落是限定明年制造業(yè)產(chǎn)能的緊張因素，同時考慮到明年仍是轉體例的緊張一年，當前我國經(jīng)濟總體工業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)偏大，故而在政策上預計也不太支撐對明年制造業(yè)投資的再次放大。因此，2013年制造業(yè)投資小幅放緩的概率較大。

　　城鎮(zhèn)化是本輪市場反彈的一條緊張主線，許多券商都認為城鎮(zhèn)化主題將會貫穿整個2013年。固定資產(chǎn)投資依然要靠基建拉動，今年基建投資受益于城鎮(zhèn)化有望好曩昔年。不過，也有市場人士認為，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展到肯定階段必然出現(xiàn)的客觀規(guī)律，只有合理行使資源，有用降低社會交易成本，才能使城鎮(zhèn)化更加合理。城鎮(zhèn)化對經(jīng)濟的拉動作用必要一個過程，投資者對此必要適當降低預期。

　　市場供求能否保持平衡，是影響股市走向的緊張因素。2013年全年涉及限售股解禁的上市公司近800家，合計解禁市值按目前價格計算超過2萬億元，同比增長約七成。雖然絕大部分限售股解禁后并不會減持，但這一解禁“洪峰”對市場會造成多大沖擊，還必要觀察。近三年來，新股首次發(fā)行融資規(guī)模逐年削減，但仍是不少投資者心頭的一個“結”。去年7月后，IPO節(jié)奏顯明放緩，近幾個月基本已制止。新股發(fā)行何時重啟，對市場影響有多大，也是個未知數(shù)。

　　雖然股票供給壓力不小，但資金“活水”的開拓也有亮點。去年末，證監(jiān)會透露表現(xiàn)，將許可吻合條件的證券公司、保險資產(chǎn)管理公司、私募基金涉足公募基金領域。此舉可以行使這些機構在資金、渠道、客戶、投研能力等方面的上風，吸引各類資金進入市場。此外，QFII進入的步伐也在“快馬加鞭”。數(shù)據(jù)表現(xiàn)，去年8月以來，QFII賬戶的建倉速度顯明加快。

　　樓市

　　房價能否繼承平穩(wěn)

　　本報記者　王煒

　　回暖連續(xù)

　　至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢還有望連續(xù)

　　元旦小長假期間，北京新建住宅簽約863套，二手住宅簽約181套，合計簽約1044套，同比2011年元旦三天的成交量上漲了83.2%。

　　業(yè)內人士普遍認為，至少在2013年一季度，樓市回暖的趨勢還有望連續(xù)，但總體仍將保持穩(wěn)固。從數(shù)據(jù)上看，無論是全國照舊重要城市的住宅銷量，同比均呈現(xiàn)顯明回暖跡象。

　　但因為存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提拔。這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下，對將來市場走勢的判斷并未十分樂觀，仍保持了相對鄭重的態(tài)度。表現(xiàn)在各房企近期的經(jīng)營策略上，在供給、定價方面總體傾向平穩(wěn)。

　　住房需求的釋放則與房地產(chǎn)調控痛癢相關。近期無論是中間經(jīng)濟工作會議照舊住房和城鄉(xiāng)建設部的工作會議，都傳遞出繼承堅定不移搞好房地產(chǎn)調控的聲音，并且限購、限貸這兩大核心政策還將繼承執(zhí)行。調控政策的常態(tài)化已經(jīng)被市場廣泛認可，這意味著投資謀利性需求仍將得到有用遏制，團體住房需求釋放仍以剛性住房需求為主，會比較穩(wěn)固。因此中期來看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落的概率不高。

　　在判斷今年房價難以出現(xiàn)暴漲的同時，業(yè)內人士也普遍認為，推動房價上漲的因素仍然存在，要實現(xiàn)樓市的持續(xù)穩(wěn)固，矛盾復雜、壓力不小。

　　市場面上，從近期部分開發(fā)商宣布的2012年販賣數(shù)據(jù)看，多數(shù)達到或超額完成了年初制訂的販賣計劃，同時資金壓力也大大緩解。這使得開發(fā)商以價換量的動力不足，因此降價促銷力度顯明削弱。

　　供求面上，因為前兩年樓市成交低迷，導致地皮市場持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極。從整個2012年全年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速和新開工面積同比都有所下滑，這將對將來市場供給產(chǎn)生肯定影響，在一些區(qū)域可能形成新一輪的供不應求。更為難堪的是，去年下半年以來，地皮價格和溢價率都顯明上漲。地皮供給少、地價成本高，開發(fā)商的定價也會水漲船高。

　　部分城市實施的住房限購，作為一項行政措施，在短期內起到了顯明結果。但隨著調控的持續(xù)深入，限購等行政手段的負面作用將會漸漸暴露。受限購影響的住房需求越來越多，有可能加劇市場潛在的供求不平衡。從近兩年的調控實踐看，信貸政策成為影響樓市的關鍵政策。假如2013年信貸政策進一步寬松，住房需求入市的步伐會繼承加快，供求矛盾帶來的壓力也會更加凸起。

　　政策面上，從去年下半年以來，堅持樓市調控不搖動的決心被反復重申，但并沒有出臺更多更有力的政策措施，相干信息對市場的影響也在削弱。住建部部長姜偉新日前強調，當前一些地方有放松調控的情況出現(xiàn)，一旦因放松調控導致房價過快上漲，住建部和監(jiān)察部將對其進行約談甚至問責。并透露表現(xiàn)有關部門始終緊盯市場轉變，研究相干政策貯備。業(yè)內人士預計，假如2013年房價出現(xiàn)較大幅度的反彈，或許仍會有新的、更嚴峻的調控措施出臺。其中，房產(chǎn)稅的擴大試點被認為是最有可能對市場產(chǎn)生較大影響的政策。

　　穩(wěn)固預期

　　加快構建“穩(wěn)固可預期”的房地產(chǎn)市場調控政策系統(tǒng)

　　近期市場出現(xiàn)回暖，人們對房價暴漲的憂慮馬上多了起來。這說明盡管嚴峻的調控政策已經(jīng)持續(xù)了3年，但一些城市住房供給不足，尤其是適合剛需的通俗住房供給不足等結構性矛盾依然存在，促進市場長期平妥當康發(fā)展的體系體例機制尚未形成。在樓市調控義務艱巨的情況下，2013年房地產(chǎn)調控成效的判斷標準應從尋求“克制房價”這一短期目標，漸漸過渡到尋求市場長期平妥當康發(fā)展這一長期目標，政策措施也要作響應調整。

　　在近期舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新首次提出，2013年要加快構建吻合我國國情、體系配套、科學有用、穩(wěn)固可預期的房地產(chǎn)市場調控政策系統(tǒng)，并強調“漸漸以市場手段代替行政措施”。

　　專家認為，要構建“穩(wěn)固可預期”的房地產(chǎn)市場調控政策系統(tǒng)，關鍵是要在完美住房市場機制的層面下功夫。下一階段的調控，應在堅持住房市場化基礎地位的同時，改革創(chuàng)新市場運行機制，充分激發(fā)市場的競爭活力。比如形成多元化的住房用地供給主體，削減賣方壟斷。降低單宗住房用地規(guī)模，減弱開發(fā)企業(yè)單個項目的區(qū)位壟斷上風，加大競爭力度以形成合理的住房價格。

　　同時，要在發(fā)揮住房居住屬性的層面下功夫，在需求端完美信貸稅收等經(jīng)濟政策和需要的行政措施，始終遏制不合理住房需求。在供給端寄托規(guī)劃手段重點發(fā)展通俗商品住房，增長通俗商品房的供給比例，使其成為市場供給的主體。

　　制圖：蔡華偉（人民日報）