?。玻埃保蹦觐^兩個(gè)月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)的壓力下，樓市步入降溫通道：１月成交明顯萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點(diǎn)”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會(huì)出現(xiàn)“合理調(diào)整”。

　　“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開(kāi)始。”有關(guān)人士透露表現(xiàn)，隨著緊縮政策陸續(xù)實(shí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴(kuò)大，今年房?jī)r(jià)將得到肯定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個(gè)必要迫切解決的題目。

　　樓市又現(xiàn)“蹦極”　重壓之下“走低”

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年１２月尾還火爆非常，但自今年１月后便直線(xiàn)下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，１月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌２３％；均價(jià)為２２９９２元，環(huán)比降落５％。１月份上海有３４個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)比削減４７％。

　　一些住宅中介營(yíng)業(yè)員說(shuō)，由于二手房營(yíng)業(yè)清淡，春節(jié)前很多營(yíng)業(yè)員提前回老家過(guò)年。春節(jié)期間，上海樓市更遭“冷遇”。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，６日和７日兩天預(yù)售的一手商品房分別只有５套和４套。

　　“今年春節(jié)，現(xiàn)實(shí)簽約量較去年同期降落四成左右?！北本拔覑?ài)我家”副總裁胡景暉說(shuō)。２月１日至９日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)體系因春節(jié)放假而關(guān)閉，新盤(pán)審批上市陷入障礙，這意味著２月上旬北京幾無(wú)新盤(pán)入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年１月監(jiān)測(cè)的３０個(gè)城市中，有２３個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中１５個(gè)城市跌幅超過(guò)２０％，大連、長(zhǎng)沙、包優(yōu)等跌幅超過(guò)５０％。

　　業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個(gè)開(kāi)始，在政府持續(xù)調(diào)控的預(yù)期下，市場(chǎng)供求雙方的觀望情緒將進(jìn)一步蔓延。今年２月，上海、北京預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目較少，現(xiàn)實(shí)開(kāi)盤(pán)量可能更低。

　　“從趨勢(shì)看，春節(jié)后市場(chǎng)將陷入持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)3個(gè)月內(nèi)成交量可能降落六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說(shuō)。

　　但調(diào)控政策顯效有一個(gè)“滯后期”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還難有顯明松動(dòng)。有關(guān)人士認(rèn)為，交易量的降落能否變化為實(shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)降落，將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和實(shí)行力。

　　“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)升級(jí)　房?jī)r(jià)有望“合理調(diào)整”

　　種種跡象表現(xiàn)，由于樓市調(diào)控離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，２０１１年的調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。

　　根據(jù)“國(guó)八條”要求，限購(gòu)令將覆蓋全國(guó)，有望直接阻斷部分不合理購(gòu)房需求。目前，明確提出將執(zhí)行限購(gòu)的城市已達(dá)３６個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，執(zhí)行限購(gòu)政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番。

　　與“限購(gòu)”相比，“停購(gòu)”政策更成為樓市“利劍”。上海２月１日出臺(tái)調(diào)控細(xì)則規(guī)定，對(duì)已擁有２套及以上住房的戶(hù)籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非戶(hù)籍居民家庭等，“停息在上海向其售房”。

　　除了行政手段調(diào)控，購(gòu)房信貸再度“卡緊”?！岸追渴赘读?、貸款利率１．１倍”的新規(guī)已開(kāi)始實(shí)施?，F(xiàn)實(shí)上，首套房貸也離別優(yōu)惠利率。

　　在中間政府的調(diào)控之下，地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各地將于一季度向社會(huì)宣布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。未完成相干目標(biāo)的地方政府，其負(fù)責(zé)人將面臨問(wèn)責(zé)。嚴(yán)令之下，新一輪調(diào)控政策的實(shí)行將更為踏實(shí)，“見(jiàn)效”也當(dāng)更為顯明。

　　“新一輪調(diào)控周全收緊開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，市場(chǎng)洗牌在所難免?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說(shuō)，假如一系列政策嚴(yán)酷實(shí)行，調(diào)控成果會(huì)漸漸展現(xiàn)。近期已有部分房企通過(guò)探求股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將顯明大于去年?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭透露表現(xiàn)，全國(guó)７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增加，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增加。部分房?jī)r(jià)偏高的大城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)肯定幅度的“合理調(diào)整”。

　　避免誤傷“合理需求”　切實(shí)給力“保障房”

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到肯定影響。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購(gòu)房門(mén)檻明顯進(jìn)步，房租價(jià)格也大幅上漲。買(mǎi)照舊不買(mǎi)，租照舊不租，不少人面臨“兩難”困境。

　　上海白領(lǐng)陳樹(shù)哲一向希望能在房?jī)r(jià)降落時(shí)買(mǎi)房自住，不過(guò)他發(fā)現(xiàn)眼下買(mǎi)房門(mén)檻顯明進(jìn)步了：首套房貸８５折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次進(jìn)步。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，如今申請(qǐng)１００萬(wàn)元、２０年期限的房貸購(gòu)房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。

　　而推遲購(gòu)房，又不得不承受房租的上漲。陳樹(shù)哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶(hù)，目前月租金２３００元。租約將于４月尾到期，房東已多次“打預(yù)防針”：假如想續(xù)租，房租要漲幾百元。

　　近期，一份對(duì)全國(guó)３１個(gè)省份４０６０名租房者的調(diào)查表現(xiàn)，８１．６％人的覺(jué)得去年房租上漲幅度較大。一些房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)表現(xiàn)，部分城市去年房租漲幅超過(guò)１０％。因?yàn)檎{(diào)控持續(xù)、需求增長(zhǎng)等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼承上漲。

　　“加息通道中，將來(lái)還款壓力會(huì)繼承增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，２０１０年熱點(diǎn)城市的樓市投資客比例已顯明降低。因此，往后調(diào)控必要理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自住需求和投資、謀利需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。

　　國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德透露表現(xiàn)，往后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增長(zhǎng)對(duì)自住性需求的有用供應(yīng)。另一方面，在炒房資金漸漸離場(chǎng)后，應(yīng)漸漸改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量，真正走出房?jī)r(jià)“蹦極”的怪圈。（新華網(wǎng)）