專家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅可以降低房屋空置率，增長房源供應(yīng)，既加大謀利成本，又緩解供需矛盾。在周全征收房產(chǎn)稅前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地皮出讓金制度的改革

　　一周亮相五“地王”

　　假如不克制地價上漲趨勢，下半年房價或繼承顯明上漲

　　“金九銀十”剛開門，市場就上演了“瘋狂的地皮”的戲碼。

　　9月2日，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿，折合樓面地價22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關(guān)的住宅用地。

　　9月4日，北京農(nóng)展館地塊成交，溢價率16.67%，折合樓面價每平方米7.3萬元，加冕北京單價“地王”。

　　9月5日，上海徐家匯中間項目地塊以217.7億元被競得，溢價率24.4%，刷新了上?？們r“地王”紀(jì)錄。

　　隨后，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元，分別創(chuàng)造當(dāng)?shù)亍暗赝酢毙录o(jì)錄。

　　事實上，早在7月，地皮市場就已經(jīng)開始“發(fā)燒”。今年7月成交的北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯(lián)澳路西側(cè)地塊等當(dāng)月“地王”，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價。

　　這種“面粉超過面包價”的征象，顯明影響了開發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn)。

　　“相比往年樓市最火爆時期出現(xiàn)的‘地王’，本輪‘地王’的單價、總價都突破了市場的想象力。其中農(nóng)展館地王的樓面價，可以說已經(jīng)秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)?！北本┲性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，假如按照每平方米7.3萬元的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本后起碼高達(dá)10萬元，剔除其中不可販賣部分，入市的成本價已達(dá)12萬元以上，而販賣價格估計將突破15萬元?！暗貎r與房價相互影響，在目前情況下，地價房價均在互相促進(jìn)上漲，假如不克制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼承顯明上漲的可能性特別很是大?！?/P>

　　實際中，地皮市場高燒不退，已開始推高樓市漲價的預(yù)期。8月22日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)理工大學(xué)9號地成交，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高，并超過周邊在售物業(yè)價格。僅一周后，周邊即將開盤的萬科金域緹香、京投萬科新里程等項目就透露表現(xiàn)，預(yù)計售價將進(jìn)步至2.2萬元/平方米以上。

　　“地王”頻出，源于資金充裕

　　房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會資金流向房地產(chǎn)業(yè)

　　“地王”頻出，表現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對市場判斷積極，且資金狀態(tài)顯明改善，現(xiàn)金流充裕。

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房企資金狀態(tài)季報》表現(xiàn)，2013年上半年房企資金來源同比增速達(dá)32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創(chuàng)下2011年以來新高。國家統(tǒng)計局宣布的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)，今年前7個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增加31.5%。

　　這是自2010年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間。2010年以來樓市調(diào)控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈嚴(yán)重的狀態(tài)。2011年底，房地產(chǎn)業(yè)一度陷入資金低谷。昔時11月，全國36個城市流標(biāo)地塊合計達(dá)到117宗，環(huán)比上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)1580萬平方米，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊；昔時前11月，全國130個城市的地皮出讓金總額同比削減了5200億元，同比降落了三成。

　　那么，為何從今年一季度起，房企資金嚴(yán)重的局面開始得到緩解了呢？

　　現(xiàn)在的房企“不差錢”，一方面是因為商品房販賣同比增速處于高位，企業(yè)販賣資金回籠順利，加快了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表現(xiàn)，今年前7個月，住宅販賣面積增加27.1%，販賣額增加39.9%。“多數(shù)布局一、二線城市的房企得益于房價上漲，販賣回款增長，資金實力得到加強，資金鏈也趨向?qū)捤?。”鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為。

　　另一方面，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù)。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，折合年收益率4.713%。越秀集團今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標(biāo)調(diào)高了10%。

　　值得細(xì)致的是，不僅在海外，境內(nèi)大量社會資金也流向了房地產(chǎn)業(yè)。

　　“大量資金正通過信任、基金、券商資管等影子銀行的情勢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中間房地產(chǎn)處副研究員鐘庭軍說，盡管近年來支撐實體經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出，但民營經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境并不樂觀。因此，本應(yīng)進(jìn)入實體經(jīng)濟的資金，以理財產(chǎn)品、信任產(chǎn)品以及民間高利貸等情勢，流向了利潤更高的房地產(chǎn)業(yè)。

　　數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年上半年，定金、預(yù)收款及國內(nèi)銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半。大量房地產(chǎn)企業(yè)，分外是中小房地產(chǎn)企業(yè)是通過影子銀行完成融資的。例如，9月12日，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團，除了開發(fā)貸款和流動資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外，目前已實施存續(xù)有用的融資計劃，到賬金額共計約55.6億元，其中信任融資就達(dá)25.6億元。

　　“地王”頻出，還源于地皮制度異化

　　一些地方政府對地皮創(chuàng)收過度依靠，存在單純尋求地皮高收益的傾向

　　資金充裕只是“地王”誕生的前提之一，“地王”頻出，還基于房企對市場供需關(guān)系仍將持續(xù)嚴(yán)重的基本判斷。

　　“盡管目前看來‘地王’的價格都高得離譜，但從機會成本的角度講，將地皮收入囊中又是劃算的?！辩娡ボ娬J(rèn)為，在醫(yī)療、教育等社會資源集中的一線城市，住宅地皮供給有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)知足不了住房需求，例如北京去年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右，而僅注冊結(jié)婚人口就達(dá)到十三四萬對?！澳壳暗牡仄づc稅收制度決定了沒有比房地產(chǎn)業(yè)門檻更低的投資渠道了，尤其在一二線城市，拿到地就意味著贏利?！?/P>

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，此番“地王”頻出，再次證實了一些地方政府對地皮財政過度依靠，造成地皮制度的異化。

　　據(jù)介紹，我國目前實施的建設(shè)用地收購貯備制度，原本是政府規(guī)范城市地皮供給的政策工具，具有確保政府地皮收益增值等益處，但一些地方政府在地皮貯備機制運作過程中，存在單純尋求地皮高收益的傾向，導(dǎo)致地皮貯備制度的目標(biāo)和手段發(fā)生了變異。

　　“分外是2004年同一推行地皮‘招、拍、掛’政策以來，地方政府現(xiàn)實上獲得了更多的地皮壟斷權(quán)。”鐘庭軍介紹，國外地皮貯備制度的緊張目標(biāo)是克制地皮謀利和平抑地皮價格，其主流思想是地皮貯備不應(yīng)有紅利或很少紅利，其手段是不管以出租照舊出售體例供給貯備地皮，一樣平常都不采用招標(biāo)、拍賣等體例，重要是在嚴(yán)酷的成本測算后采取協(xié)議體例出讓?！拔覀兊牡仄ぶ贫龋沟胤秸心芰刂频仄す?yīng)規(guī)模、節(jié)奏、用途結(jié)構(gòu)。為了尋求地皮高收益，商品住宅用地同一采用‘招拍掛’制度，而住宅用地在地皮供給總量中的占比又被設(shè)置得相對較低，這就人為制造了供給短缺，讓開發(fā)商患上‘地皮饑渴癥’，造成地價和房價輪番過快上漲?！?/P>

　　不少企業(yè)反映，今年下半年以來“地王”頻出的緊張緣故原由，就是由于一些地方政府加大了地皮供給量，尤其是推出了相稱多的優(yōu)質(zhì)地塊供市場爭取。像北京農(nóng)展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊。而通過“賣地”，地方財政收入大大增長。像上海，僅9月前12天，地皮出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元。

　　地皮制度的異化，又使開發(fā)商具備了壟斷定價能力，可以將地皮成本轉(zhuǎn)嫁到消耗者身上?！伴_發(fā)商其實賣的不是房子，而是地段。由于沒有其他諸如合作建房等體例參與競爭，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價權(quán)，即便把地價抬得很高，也可以通過房價來消化?！辩娡ボ娬f。

　　穩(wěn)地價期待制度改革

　　下半年出臺新的調(diào)控政策的幾率增大，以房產(chǎn)稅庖代對地皮財政的依靠值得探索

　　面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內(nèi)展望，年內(nèi)中間政府出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的幾率增大。

　　“在一二線城市，房企敢以這么高的價格拿地入市，證實大家都在豪賭市場爆發(fā)式上漲?！睆埓髠フJ(rèn)為，目前來看，調(diào)控政策加碼的可能性特別很是大，地皮價格如此不理性地上漲，可能會導(dǎo)致調(diào)控再出重拳。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露表現(xiàn)，總結(jié)今年2月出臺的住房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)酷按20%征收小我所得稅的規(guī)定后，卻未能有用實施的這一“重拳打在棉花上”的教訓(xùn)，將來出臺的政策應(yīng)更有針對性和有用性。

　　以房產(chǎn)稅庖代對地皮財政的依靠，被認(rèn)為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑。

　　“征收房產(chǎn)稅的根本價值不在于打壓房價，而在創(chuàng)新稅收來源，矯正地皮制度的異化?！辩娡ボ娬J(rèn)為，一些地方政府對地皮財政過度依靠是有緣故原由的。執(zhí)行分稅制以來，財權(quán)事權(quán)舛錯等，地方財政收入渠道匱乏，加速了地皮貯備制度的異化過程，使一些地方財政變成了地皮財政。

　　鐘庭軍詮釋，征收房產(chǎn)稅，表現(xiàn)了誰受益誰付費的原則。住房增值不在于房子自己，而在于居住者享受了該房屋地段的社會資源，例如醫(yī)療、教育等。這些社會資源由公共財政付出，也應(yīng)以使用者付費的情勢提供資金來源。另一方面，對存量房屋征收房產(chǎn)稅，也可以降低房屋空置率，增長房源供應(yīng)，既加大謀利成本，也緩解供需矛盾。

　　也有學(xué)者提醒，在住房產(chǎn)權(quán)人一次性交納了70年的地皮出讓金后，房產(chǎn)稅現(xiàn)實上是一種重復(fù)征稅。因此在周全征收房產(chǎn)稅前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地皮出讓金制度的改革，這又要求對現(xiàn)階段地方公共財政結(jié)構(gòu)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系體例作出一系列調(diào)整。

　　或許，要破解“地王”謎題，應(yīng)當(dāng)像住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠說的那樣，“房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，簡單地說就是把‘房地產(chǎn)’去掉一個字，把‘地’字去掉?？康仄ぺA利不是開發(fā)商的本事，要靠產(chǎn)品、服務(wù)、管理、理念贏利?！?/P>

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　　往日地王今安在

　　往日風(fēng)光的“地王”，并非都有始有終，也有不少敗走麥城。

　　今年6月20日，雅戈爾公布，因為房地產(chǎn)調(diào)控、紅利前景等緣故原由，中斷杭州申花地塊開發(fā)。這片地皮于3年前競得，曾是風(fēng)光臨時的“地王”。而雅戈爾“割肉”的代價是4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　今年7月以來，因為業(yè)績不理想且負(fù)債高企，中冶置業(yè)也先后向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號地塊、1號地塊的開發(fā)。昔時豪賭250多億元拿下的“地王”現(xiàn)在換來的是董事長、總裁的雙雙辭職。

　　廣州亞運城項目開售三年來，販賣價格長期徜徉在成本線附近，2012年4月甚至創(chuàng)下8000多元/平方米的月販賣均價。今年3月販賣火爆之時，販賣單價也不過1萬元出頭。2009年，富力、雅居樂、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運城地塊，總價創(chuàng)下255億元天價。但此后，因為該地塊過于重大，即便是三大巨頭也覺吃力，2010年，另外兩大巨頭中信和世茂房地產(chǎn)加盟。有業(yè)內(nèi)人士展望，按6400元/平方米的樓板價算，亞運城至少要賣12000元/平方米才能“保本”。