對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商們而言，房屋預(yù)售制一旦被取消，是絕對(duì)的利空。但傳言四起時(shí)，他們卻個(gè)個(gè)氣定神閑。

　　他們有的是底氣。

　　傳言盛行的8月2日，地產(chǎn)板塊全盤暴跌。截至收盤，蘇寧環(huán)球跌停，首開股份、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌幅超9%，整個(gè)板塊跌幅達(dá)4.87%，居A股各行業(yè)跌幅之首，市值下跌逾400億元。

　　傳言并非空穴來風(fēng)。7月31日，胡錦濤總書記在中共中間政治局會(huì)議上，明確透露表現(xiàn)要堅(jiān)定不移實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。有新聞稱，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院23日發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)亦在該政治局會(huì)議上宣講。《報(bào)告》的緊張內(nèi)容，就是預(yù)警半年后房價(jià)存在報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，建議取消對(duì)首套房的貸款優(yōu)惠利率。

　　面對(duì)股票市場的恐慌氣氛，素以房地產(chǎn)商利益代言人自居的任志強(qiáng)首先站了出來，斬釘切鐵地宣稱取消房屋預(yù)售制度沒有可能性。對(duì)此論調(diào)，利益鏈條眾生擁護(hù)者眾。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰等人高聲宣稱，如今取消預(yù)售無異于謀殺整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)對(duì)下滑的團(tuán)體經(jīng)濟(jì)帶來緊張的危險(xiǎn)。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志等人甚至“語重心長”，預(yù)售制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提供了偉大的資金保障，假如取消，開發(fā)商資金面臨困局，生產(chǎn)能力不夠，生產(chǎn)放慢，商品房供給削減，供需關(guān)系更加失衡，房價(jià)不僅不會(huì)下調(diào)，反而會(huì)繼承顯明上漲。

　　10多年來，正是在陳云峰們的鼓吹與直接參與下，一方面，房子，這個(gè)千百年來供國人安身立命生存繁衍的生活必需品，其消耗屬性敏捷退居二線，投資和謀利屬性卻被急速地?zé)o窮放大。偉大的房價(jià)泡沫，猶如一座大山，重重地壓在了通俗老百姓，尤其是通俗城市白領(lǐng)頭上。

　　另一方面，房地產(chǎn)早已“成功”地綁架了中國經(jīng)濟(jì)，并成為任志強(qiáng)陳云峰們用來混淆視聽與討價(jià)還價(jià)的籌碼。官方數(shù)據(jù)注解，從1978年至1998年，房地產(chǎn)占中國GDP的比重一向在2%左右；住房制度改革后，從1998年到2007年的黃金十年，房地產(chǎn)投資每年均以超過20%的速度大幅增加，對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%，總貢獻(xiàn)率達(dá)30%以上?，F(xiàn)在，總貢獻(xiàn)率更是達(dá)到了50%以上。

　　顯然，任何一個(gè)有識(shí)之士，都不能忽視房地產(chǎn)亂象背后隱蔽的偉大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)越來越多的民眾甚至廣大中產(chǎn)階層都必要不吃不喝艱苦奮斗20多年才能買到一套通俗住宅之際，當(dāng)世界各國增印數(shù)萬億美元貨幣造成通貨膨脹之際，整個(gè)社會(huì)的消耗意愿和消耗能力無疑都會(huì)越來越受到克制和減弱；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的高貢獻(xiàn)率，也越來越難以叫人心安。而大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金也進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)火上澆油，一旦泡沫如同萬元蘭花、萬萬元普洱茶和億元紅木家具那樣破裂，后果將不堪設(shè)想。同時(shí)，高企的房價(jià)吸引大量外圍熱錢呼嘯而來又呼嘯而去，不但會(huì)加劇人民幣升值與房價(jià)的動(dòng)蕩，還會(huì)危及國家金融系統(tǒng)的安全。是以，勒住房地產(chǎn)這匹狂奔的野馬，勢(shì)在必行。

　　而陳志們的談吐，更具有十足的誑騙性。這為中國內(nèi)地的房屋預(yù)售制度本質(zhì)所決定。1994年，中國內(nèi)地為了扶持開發(fā)商，借鑒中國香港的“賣樓花”，建立了具有特色的房屋預(yù)售制度。跟中國香港的“賣樓花”相比，內(nèi)地的房屋預(yù)售制度有兩個(gè)最大特點(diǎn)：一是在交房之前購房者就付出全款，二是購房者的預(yù)支款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。這種制度設(shè)計(jì)的缺陷極為顯明：其一，因?yàn)橐淮涡缘膶⒆》靠罱唤o了開發(fā)商，無論是房屋的質(zhì)量，照舊購房者與銀行的利益都根本無法保障，實(shí)際中出現(xiàn)的大量房屋質(zhì)量糾紛就源于此；其二，在一次性將購房款交給開發(fā)商的情況下，資金的安全根本無法保障，一些地方出現(xiàn)的開發(fā)商攜購房款跑路就是一個(gè)例證；其三，因?yàn)橐淮涡詫①彿靠罱唤o開發(fā)商，使得開發(fā)商的融資成本極為低廉、門檻很低，開發(fā)商不僅白白占用購房者的資金建房，還有心耽誤交房的時(shí)間，將多余的資金用于開發(fā)投資，助漲了房價(jià)泡沫?？梢哉f，內(nèi)地房價(jià)暴漲的制度因素有許多，但邪性十足的預(yù)售制度是其中最緊張的推手之一。

　　中國社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度存在著設(shè)計(jì)上的缺陷，十多年來，社會(huì)各界人士賡續(xù)呼吁取消預(yù)售制度，回歸現(xiàn)房販賣的主流模式。但是，房屋預(yù)售涉及開發(fā)商的偉大利益，每一次討論取消，都遭到開發(fā)商的強(qiáng)烈反對(duì)。理由之一，假如取消住房預(yù)售，房價(jià)將會(huì)暴漲。這種恐怖的說辭不僅成為反對(duì)取消預(yù)售的最大理由，而且在沒有任何驗(yàn)證的情況下，甚至成為官方反對(duì)取消的理由。事實(shí)上，取消預(yù)售不僅不會(huì)推漲房價(jià)，反而通過規(guī)范開發(fā)商的資金來源，在肯定程度上克制房地產(chǎn)泡沫。首先，現(xiàn)房販賣是國內(nèi)外住房販賣的最重要情勢(shì)。恰恰是那些預(yù)售占主流的地區(qū)，比如，香港地區(qū)，房價(jià)才居高不下。執(zhí)行現(xiàn)房販賣的，鮮有房價(jià)不穩(wěn)固的；其次，從開發(fā)商的資金來源看，“定金和預(yù)收款”所占比例已經(jīng)大為降低，以2011年為例，開發(fā)商資金來源83246億元，定金及預(yù)收款為21610億元，而2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，開發(fā)商還有結(jié)余資金2萬多億元，正好和購房者預(yù)支款的數(shù)額差不多；其三，取消預(yù)售，并不影響開發(fā)商的建設(shè)資金，而只是限定了開發(fā)商拿著購房者的預(yù)支款去囤地，去進(jìn)一步助推房價(jià)；其四，目前已經(jīng)開工建設(shè)的面積差不多是60多億平方米，而商品房的庫存也創(chuàng)了歷史新高，在這種背景下，取消預(yù)售對(duì)市場的沖擊反而最小。

　　另一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也間接佐證了馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)：已經(jīng)宣布年報(bào)的75家上市開發(fā)商，總庫存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。

　　“如今是預(yù)售制取消的好時(shí)機(jī)?！瘪R光遠(yuǎn)對(duì)媒體強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前取消預(yù)售，不僅不會(huì)推漲房價(jià)，反而在某種程度上能夠從制度上克制房地產(chǎn)泡沫；不僅限定了開發(fā)商用多余的資金去囤地囤房，也將一部分競爭力不強(qiáng)的開發(fā)商鐫汰出市場。中國目前不是開發(fā)商太少了，而是太多了。“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有6萬多家，將那些小的、競爭力不強(qiáng)的開發(fā)商鐫汰出市場，不僅不會(huì)削減住房供給，反而會(huì)提拔團(tuán)體的開發(fā)能力”。

　　馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同。有資深財(cái)經(jīng)觀察人士認(rèn)為，房屋預(yù)售制度的最初出爐，是為了讓規(guī)模偏小、資金緊張不足的開發(fā)商敏捷做大?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)上市企業(yè)已近百家，以萬科為首的一批開發(fā)商，業(yè)務(wù)收入早已過了萬萬元大關(guān)，可謂財(cái)雄勢(shì)大?？梢哉f，時(shí)至今日，房屋預(yù)售制度早已圓滿完成了其歷史使命。而其負(fù)面效應(yīng)，正越來越凸起。

　　浩繁網(wǎng)友和消耗者認(rèn)為，預(yù)售制違反了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)了諸多糾紛和矛盾；近年來多次發(fā)生的“房鬧”事件，也重要?dú)w咎于房屋預(yù)售制度：讓本身付出房款和拿到房子有一兩年的時(shí)間差，期間的市場波動(dòng)為什么要讓業(yè)主承擔(dān)？

　　有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也在私下里承認(rèn)，預(yù)售制最大的題目就是其偉大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出偉大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。

　　亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管美國、德國和日本等國家也存在房屋預(yù)售制度，但是這些國家一向以現(xiàn)房販賣為主，預(yù)售所占的比重極其細(xì)小。更為重要的是，消耗者所預(yù)支的款項(xiàng)，都是由強(qiáng)有力的第三方所監(jiān)管，有用地避免了只有中國內(nèi)地才有的直接歸開發(fā)商支配所帶來的弊端。

　　然而，縱然民意如斯，住建部卻再次當(dāng)仁不讓地充當(dāng)了開發(fā)商們的救火隊(duì)員角色。聽聽該部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體的緊急辟謠吧，“并未研究取消預(yù)售制度，相干傳言屬謊言”，多么擲地有聲！難怪，房地產(chǎn)觀察人士牛刀會(huì)直接開罵：“中國的住建部，如今成了中國房地產(chǎn)開發(fā)商總部，從不過問居者有其屋，只問在開發(fā)商那里能賺多少錢。這個(gè)部門存在，是天下人的打趣?！?/P>

　　自2012年5月以來，房價(jià)已經(jīng)再次大幅反彈，并漸漸步入10多年來宏觀調(diào)控“越調(diào)房價(jià)漲得越高”的惡性怪圈。“地王”也再次一再亮相。

　　這些，跟關(guān)于房屋預(yù)售制度存廢的討論一道，都好像根本沒有把國務(wù)院近期向全國各地派出的16路督察組放在眼里。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商總部”和那些對(duì)宏觀調(diào)控兩面三刀的地方政府，功不可沒。(撰稿曹甲清)（和訊網(wǎng)）