今年保障房投資只能在肯定程度上對沖房地產(chǎn)投資的降落，而其融資前景并不樂觀

　　在今年經(jīng)濟滑坡的陰影中，保障房被寄予拉動投資的厚望。

　　其中內(nèi)含的邏輯是，拉動經(jīng)濟增加的“三駕馬車”中，消耗轉(zhuǎn)變緩慢；出口雖臨時企穩(wěn)，但始終受外需拖累；以往對經(jīng)濟增加貢獻(xiàn)最大的投資，因房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)，進(jìn)而影響地方政府收入，其三大組成部分之二——房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資都面臨下滑風(fēng)險。而要對沖商品房投資下滑、進(jìn)而托底投資，保障房建設(shè)被認(rèn)為是緊張手段。

　　住建部將今年的保障性住房新開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，但因為房屋建設(shè)有兩到三年的周期，建設(shè)力度并未削弱。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中間主任秦虹估算，今年現(xiàn)實在建工程量在1800萬套左右。

　　題目是，資金從何而來？

　　從2011年的情況看，保障房建設(shè)的資金來源包括中間財政、地方財政、信貸以及社會資金等。雖然財政部明確透露表現(xiàn)今年中間財政的投入會增長，但是，對地方政府來講，一方面作為其收入緊張來源的地皮出讓收入開始削減，另一方面，“4萬億”投資項目的貸款以及2009年發(fā)行的地方政府債券，都開始進(jìn)入還款期。

　　今年2月初財政部下發(fā)關(guān)照，要求切實落實保障房資金來源，確保不留資金缺口，其中即涉及拓寬地方政府資金來源渠道的行動。不過，這些渠道雖有作用，但不能過分夸大。

　　“資金方面，今年跟去年最大的區(qū)別，就是信貸會更多?！比疸y集團中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤對財新記者透露表現(xiàn)，近期許多文件都提出，要加大對保障房的信貸支撐力度，預(yù)計今年信貸資金會增長，而且增長較多。

　　不過，對社會資金來講，保障房資金回報率低的題目仍未解決，“目前還沒看到資金來源改善的旌旗燈號?！蹦崴顿Y分析師施琪對財新記者透露表現(xiàn)。

　　更為關(guān)鍵的題目在于，保障房在整個投資中的占比并不大，加之資金來源尚未明朗，其對投資的作用不應(yīng)高估。“保障房會對房地產(chǎn)投資降落有一個對沖，但對整個投資的拉動談不上?！蓖魸Q，今年房地產(chǎn)投資要弱許多，“投資拉動不會表現(xiàn)在保障房上”。

　　地方財政壓力加大

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》表現(xiàn)，2011年全年新開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套(戶)，基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房432萬套。

　　對于保障房投資金額，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學(xué)勤近日接受新華社、人民日報等官方媒體采訪時透露表現(xiàn)，2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資近1.3萬億元。

　　資金來源方面，已宣布的數(shù)據(jù)包括中間財政下達(dá)保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，行使住房公積金貸款支撐保障性住房建設(shè)試點發(fā)放貸款265.88億元。三者合計為3542.88億元。

　　從各地來看，情況不盡雷同。財政投入是部分省市保障房建設(shè)的重要資金來源。根據(jù)山東省財政廳的數(shù)據(jù)，2011年全省財政投入保障住房資金282億元，比2010年增長179億元，增加1.74倍，占保障房總投資的一半以上。

　　河南2011年籌措保障房建設(shè)資金325.68億元，其中爭奪國家補助72.97億元，省財政配套23.51億元，市縣籌措落實資金50.79億元。三者合計占比達(dá)到45.2%。

　　相比之下，江蘇、北京保障房建設(shè)對財政資金的依靠要小一些。江蘇去年保障房資金總投入超過520億元，其中省市縣財政投入及按規(guī)定渠道提取資金合計150多億元，通過銀行貸款、信任投資等渠道籌集370多億元。

　　北京市保障房辦公室發(fā)展規(guī)劃處處長張國偉在一券商座談會上吐露，北京去年保障性住房投資746億元。

　　北京市財政部門安排保障性安居工程專項資金113.97億元，包括中間補助專項資金、地方政府債券、廉租住房專項資金等來源；成立北京市保障房建設(shè)投資中間，目前已到位融資資金80億元，實現(xiàn)投資90億元；作為行使公積金貸款支撐保障房建設(shè)試點城市之一，北京獲得的貸款額度為150.41億元，2011年底悉數(shù)實現(xiàn)放款。此外，北京還擬安排500億元私募債，以企業(yè)為發(fā)行主體，以限價房安置房為投資標(biāo)的，市場化定價，認(rèn)購優(yōu)秀。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局宣布的數(shù)字，去年新增開工未竣工工程611萬套，加上今年新開工的700萬套，在建工程數(shù)量將超過2011年。張學(xué)勤稱，現(xiàn)實在建工程量至少1700萬套。

　　另外，山西、江蘇、江西等地，還在國家下達(dá)的義務(wù)量上自行加碼。加之今年增長了完工指標(biāo)，秦虹預(yù)計，建設(shè)資金的現(xiàn)實投入也將超過2011年。

　　財政部近期多次表態(tài)稱，2012年中間財政安排保障性安居工程補助資金將大于2011年，下達(dá)進(jìn)度也顯明加快。中間財政已于2011年9月尾提前關(guān)照2012年部分中間補助資金數(shù)額，并將于2012年4月尾前下達(dá)剩余的補助資金。

　　目前，國家發(fā)改委會同住建部下達(dá)421億元，其中255億元補助新建廉租住房和國有工礦棚戶區(qū)改造，166億元補助配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！敖衲甑谝还P中間補助資金下達(dá)比去年早一個月?！睆垖W(xué)勤吐露。

　　不過，對地方政府來講，2012年保障性住房建設(shè)資金壓力將更加嚴(yán)厲。除在建數(shù)量增長，保障房結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也必要政府投入的增長。

　　綜合各地信息，去年保障房的建設(shè)重點為棚戶區(qū)改造，與經(jīng)適房、限價房類似，其資金基本可以通過市場化運作來解決。但2012年各地的建設(shè)重點轉(zhuǎn)向公租房、廉租房，這兩類政府持有產(chǎn)權(quán)的保障房對政府資金的依靠顯明增長。

　　以山東為例，其財政廳文件表現(xiàn)，雖然中間分配的2012年新增城鎮(zhèn)保障性住房義務(wù)總量比去年有所削減，但由政府承擔(dān)的保障房卻增長了1.44萬套，財政投資的義務(wù)進(jìn)一步加重。

　　融資渠道亟待拓寬

　　財政部2月初下發(fā)關(guān)照，拓寬了地方政府資金來源渠道，包括今年增長的地方債收入優(yōu)先用于保障房、小我住房房產(chǎn)稅試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入專項用于保障房等。

　　但是，地方債收入中保障房所占的比例并不清楚。2011年財政部代剃頭行的地方債中，江西70億元，其中用于保障性住房建設(shè)的資金約30億元；黑龍江69億元，其中三分之二以上已投入到保障性安居工程建設(shè)中。

　　根據(jù)上海和重慶的預(yù)算報告，小我住房房產(chǎn)稅試點一年來，兩地的小我房產(chǎn)稅收入分別為22.1億元和1億元。

　　為進(jìn)步保障房的投入，部分省份開始進(jìn)步從地皮出讓收入的提取比例。按規(guī)定，地皮出讓凈收入不低于10%的比例用于廉租住房保障。河南從2012年起改為地皮出讓金毛收入中提取3%，用于保障房建設(shè)；安徽的比例則為2%-5%。

　　汪濤對財新記者透露表現(xiàn)，如今想讓地方財政增長投入，但是財政好多是專款專用，最終照舊得通過信貸。

　　她認(rèn)為，去年貸款少的一個緊張緣故原由是中間對地方債比較憂慮，對融資平臺貸款卡得比較緊。如今摸底之后，對這一題目如何解決已經(jīng)有了輪廓，流量可以向前滾動，會釋放出一部分資金。

　　根據(jù)財政部的關(guān)照，她稱，保障房融資平臺很可能在增量融資方面被“開綠燈”，并獲得銀行新增貸款的支撐。

　　張學(xué)勤接受官方媒體采訪時則透露表現(xiàn)，吻合規(guī)定的地方政府融資平臺公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于保障性安居工程建設(shè)。承擔(dān)保障性安居工程建設(shè)項目的其他企業(yè)，也可以在政府核定的建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項目融資。

　　另外，住房公積金貸款支撐保障房建設(shè)試點可能擴大。山東、福建等省均稱積極爭奪擴大試點范圍。

　　去年部分省市成立專門的保障房建設(shè)公司，也在研究創(chuàng)新融資體例。北京市住建委提出，支撐金融產(chǎn)品創(chuàng)新，探索發(fā)行中長期債券、房地產(chǎn)投資信任基金等金融工具支撐保障性住房建設(shè)和運營。同時，要規(guī)范行使企業(yè)債券融資。

　　張國偉在前述券商座談會上吐露，2012年北京市保障性住房共需投入資金1000億元，除20%的資本金，共需融資800億元。初步設(shè)想為財政資金50億元，公積金貸款200億元，債券融資200億元，商業(yè)貸款300億元，發(fā)行房地產(chǎn)信任基金50億元。

　　張國偉透露表現(xiàn)，北京將繼承申請私募債支撐保障房建設(shè)，500億元作為債券余額，滾動支撐。另外，還將研究建立保障房流動性資金池，通過設(shè)立保障房基金等途徑，募集肯定規(guī)模的資金作為貯備資金，用于保障房應(yīng)急、短期過橋貸款等，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險加以補償。

　　對于今年的保障房資金，莫尼塔投資施琪對財新記者透露表現(xiàn)，除了中間財政投入可能增長至2000億元、各地從地皮出讓收入中提取1300億元左右，加上肯定數(shù)量的貸款，其余的并不易估算，由于保障房有很大的不透明性，一些國有企業(yè)的集資建房也被劃歸到其中，“這部分投資具有肯定不確定性”。

　　接近山東省住建廳的一位人士告訴財新記者，在保障房的統(tǒng)計中，確實有一部分企業(yè)集資建房，政府很愿意企業(yè)如許做，由于連地皮都不用劃撥了。

　　對今年保障房資金到位情況，該人士稱，山東省內(nèi)有一個說法，在保障房總數(shù)肯定的情況下，結(jié)構(gòu)上可以變一下，即可以從政府投入較多的公租房、廉租房變?yōu)榻?jīng)適房、限價房。

　　地方政府盼望計劃資金到位后，能吸引更多的社會資金。山東鼓勵企業(yè)建設(shè)公租房，而企業(yè)出于對留住員工、方便管理的目的，也愿意參與。前述接近山東住建廳的人士稱，因為山東政府比較強勢，企業(yè)會配合政府的必要，以換取往后發(fā)展的有力支撐。

　　2011年淄博東岳集團等大型企業(yè)新建改建公共租賃住房3200余套。

　　不過，施琪認(rèn)為，雖然財政部、發(fā)改委多次發(fā)文敦促，目前保障房資金回報率低的題目并未解決。要吸引社會資金，還要在建設(shè)制度上有所創(chuàng)新，比如采取類似重慶的模式，滿肯定期限后可以出售，進(jìn)步資金回報率，“目前還沒看到保障房資金來源改善的旌旗燈號”。

　　在資金來源尚未明朗的情況下，寄望其能對沖商品房投資的下滑，進(jìn)而拉動投資增加并不實際。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年中國全社會固定資產(chǎn)投資31.1萬億元，按保障房投資完成額1.3萬億計算，其占比也不超過4.2%。

　　施琪認(rèn)為，保障房對投資談不上拉動，更多的起到托底作用，只是讓投資增速下滑不那么快而已。

　　汪濤則認(rèn)為，這種簡單測算會有誤差，更故意義的是看現(xiàn)實資本形成，比如建好多少面積的房、用了多少噸的水泥和鋼鐵。

　　去年保障房開工未竣工項目增長了611萬套，加上今年新開工的700萬套，“今年資金能到位的話，施工面積可能會增加很快”。

　　汪濤預(yù)計，保障房在建面積將約占城鎮(zhèn)住房在建面積的三分之一，固定資產(chǎn)投資名義增速名義會降落，現(xiàn)實增速相差不大，但對大宗商品的需求要弱一些。保障房會對房地產(chǎn)投資降落有肯定對沖，但“投資拉動不會表現(xiàn)在保障房上”。(財新《新世紀(jì)》)