2013中國地王圖

　　2013地王八宗“最”:“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP

　　假如地王的制造成為資本們屢見不鮮的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？

　　在北京，一個(gè)指甲蓋兒大小的地方，如今最高能賣多少錢？4塊多。

　　這里是北京市向陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競(jìng)得這里的HIJ地塊，樓面單價(jià)超過4.4萬元/平方米，即每平方厘米4塊多，成為北京樓面單價(jià)最高的地塊，真算是“寸土寸金”。

　　半個(gè)多月之后的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤置地以109億元總價(jià)競(jìng)得深圳前海第三宗地皮，再次刷新了深圳的地皮總價(jià)紀(jì)錄。

　　這就是“地王”——一段時(shí)間內(nèi)，在某個(gè)區(qū)域地皮市場(chǎng)中誕生的價(jià)格最高者。

　　經(jīng)歷了短暫沉寂之后，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王庖代。而地王市場(chǎng)的狂熱程度則是另一種對(duì)中國經(jīng)濟(jì)極為緊張的預(yù)示。

　　今年以來，在中國的城市版圖上，地王大戰(zhàn)遍地開花，各大房企巨頭和資本大鱷們?cè)诮侵鹬匈s續(xù)刷新紀(jì)錄，制造了令人瞠目的價(jià)格標(biāo)尺。

　　2011年，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布的《2010年中國地王圖》數(shù)據(jù)表現(xiàn)，假如把北京的地皮悉數(shù)賣掉，可以制造出超過美國一年的GDP總量。而時(shí)至今日，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)把美國2012年的GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在身后。

　　市場(chǎng)忍不住要造地王，這無疑是一個(gè)極度傷害的旌旗燈號(hào)。中國的房地產(chǎn)究竟是成了佛照舊成了妖？假如地王的制造成為資本們屢見不鮮的游戲，那么誰又是其中最大的受益者和受害者？

　　地王，我們何時(shí)說再會(huì)？

　　地王價(jià)格連年漲

　　今年更比往年高

　　孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來，盡管北京的房?jī)r(jià)是全國最高的，但是地王價(jià)格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。

　　7月23日下戰(zhàn)書，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾著名房企齊聚一堂，參與向陽區(qū)孫河HIJ低密度地塊的競(jìng)爭(zhēng)。

　　經(jīng)過30多輪競(jìng)價(jià)后，孫河HIJ地塊的價(jià)格觸到了政府設(shè)定的價(jià)格上限，參與競(jìng)買的房企只得開始競(jìng)報(bào)公共租賃房面積。隨后，又經(jīng)過30多輪公租房面積的競(jìng)報(bào)，中糧地產(chǎn)最終勝出。

　　知情人士稱，按照國土部的規(guī)定，假如一宗地皮的溢價(jià)率超過50%，國土部便視為“非常交易地塊”，并對(duì)該地塊拿地、付款、開發(fā)和販賣過程進(jìn)行全程重點(diǎn)監(jiān)測(cè)。因此，如今政府部門對(duì)一宗地皮實(shí)施最高限價(jià)，其價(jià)格上限通常會(huì)在底價(jià)的基礎(chǔ)上，上浮接近50%的水平。

　　第二天，中糧地產(chǎn)就拿地情況發(fā)布通知布告，稱北京向陽孫河HIJ地塊用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地。但是，關(guān)于地價(jià)及其他市場(chǎng)信息，中糧地產(chǎn)卻只字未提。

　　根據(jù)業(yè)界測(cè)算，扣除保障房面積后，該地塊的樓面單價(jià)高達(dá)4.4萬元/平方米，成為北京新的單價(jià)地王，這也是北京有史以來的最高價(jià)地王。此前，這一區(qū)域的樓面單價(jià)只有2萬多元/平方米。

　　地王年年有，2013年格外多?；仡^來看號(hào)稱是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡(jiǎn)直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價(jià)格峰值屢被突破，而且從數(shù)量來看，2013年地王可謂是在多個(gè)城市遍地開花。

　　根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》旗下的智囊機(jī)構(gòu)中國經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)27個(gè)省份省會(huì)城市的地價(jià)編制出的“2013年中國地王圖”表現(xiàn)，今年以來，各大房企正在全國跑馬圈地，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng)出了史無前例的新高，49個(gè)地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產(chǎn)，萬科、恒大、綠地、保利、中海等著名地產(chǎn)大佬均斬獲頗豐。

　　其中，一貫稱不拿地王的行業(yè)龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價(jià)地王，而在廣州、杭州等地，萬科奪得的地皮價(jià)格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬科奪得的荔灣區(qū)地塊總價(jià)為6億元，樓面單價(jià)高達(dá)19638元/平方米，這一價(jià)格排在廣州第五。

　　恒大地產(chǎn)今年奪得了海口總價(jià)地王、廣州單價(jià)第二的兩個(gè)“地王級(jí)地塊”，并且一口氣在重慶奪得多宗高價(jià)地，將總價(jià)第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進(jìn)京的恒大地產(chǎn)也在今年進(jìn)軍北京市場(chǎng)，在體量高達(dá)51.1萬平方米的昌平區(qū)沙河高教園地塊爭(zhēng)取戰(zhàn)中，恒大地產(chǎn)最終報(bào)價(jià)35.6億元，總價(jià)位列北京第二。

　　中海地產(chǎn)則奪得了合肥總價(jià)地王和內(nèi)蒙古呼和浩特單價(jià)地王；保利奪得了重慶總價(jià)地王；綠地奪得了西安總價(jià)地王、昆明單價(jià)地王、昆明總價(jià)地王。

　　在多個(gè)地王大戰(zhàn)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，大佬們幾乎不經(jīng)思量就一再舉牌。針對(duì)市場(chǎng)質(zhì)疑地產(chǎn)大佬熱衷搶地王，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人透露表現(xiàn)，充分估計(jì)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)酷地說，萬科所拿的僅僅是一個(gè)城市的區(qū)域地王，市場(chǎng)影響不是分外大，風(fēng)險(xiǎn)也可控。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“比較非常的是，3月份調(diào)控政策出臺(tái)，眼下政策正漸漸落實(shí)，但沒想到市場(chǎng)隨后會(huì)以地王頻出往返應(yīng)，而且速度這么快，這是相稱值得小心的。

地王身價(jià)分化：

　　北上廣漲，其他省會(huì)城市跌

　　幾乎所有省會(huì)都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價(jià)也出現(xiàn)了極大的分化。

　　在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，后面的地王很快就推翻前面的地王。

　　以上海為例，5月9日，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過200多輪競(jìng)價(jià)，最終被一家臺(tái)灣企業(yè)MaxbaseHoldings?limite以12.12億元拍得，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)47.5%，打破了2011年以來的上海地皮成交紀(jì)錄。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾小時(shí)，統(tǒng)一區(qū)域世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價(jià)高達(dá)40079元/平方米，成為單價(jià)地王。

　　5月29日，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的價(jià)格奪得了上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊，當(dāng)時(shí)，這一價(jià)格是今年上海地皮成交總價(jià)最高的。但一個(gè)月不到，6月27日，綠地集團(tuán)與福建泰坤貿(mào)易有限公司組成的聯(lián)合體以47.21億元拿下上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中間3地塊，打破了前者的總價(jià)地王紀(jì)錄。不過，沒過幾天，7月3日，萬科張江聯(lián)合體以48.7億元高價(jià)奪地，再次打破紀(jì)錄。

　　而時(shí)至8月，號(hào)稱“上海市中間最后一塊黃金地”的“徐家匯中間項(xiàng)目”地塊，在經(jīng)歷了數(shù)次轉(zhuǎn)手，沉浮18年后，重回地皮市場(chǎng)。該地塊設(shè)立肇端總價(jià)175.2611億元，9月5日競(jìng)價(jià)當(dāng)天，該地塊必然刷新上?？們r(jià)地王的紀(jì)錄。

　　北京地王的故事也還沒完，大概過不了多久，中糧地產(chǎn)的地王將被庖代，由于北京東三環(huán)附近的一塊地即將上市，業(yè)界預(yù)計(jì)，屆時(shí)，北京地王可能會(huì)改頭換面。

　　對(duì)此，楊紅旭透露表現(xiàn)，地王最能反映地皮市場(chǎng)的動(dòng)向，地王賡續(xù)變更，充分注解今年北上廣地皮的熱度，但是與此形成極大反差的是，其他省會(huì)城市的地皮卻有些冷清。

　　與2010年地王全國開花，北上廣之外的城市經(jīng)常冷不丁冒出一個(gè)價(jià)格極高的地王不同，2013年，地價(jià)創(chuàng)出有史以來新高的地王多集中于北上廣，但其他省會(huì)城市的地王價(jià)格反而出現(xiàn)了降落。

　　2010年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)高達(dá)11000多元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)水平，而在2013年，南寧單價(jià)地王已經(jīng)降到9332元/平方米。

　　更為夸張的是西安，西安2010年的單價(jià)地王高達(dá)11666元/平方米，但2013年西安單價(jià)地王只有2348元/平方米。

　　在貴陽，2010年的單價(jià)地王價(jià)格為3854元/平方米，而今年的地塊單價(jià)普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，貴陽地王為云巖區(qū)北京路北側(cè)、安云路東側(cè)地塊，由貴州旅游投資控股集團(tuán)奪得，樓面單價(jià)只有1405元/平方米。

　　任志強(qiáng)解住房需求：

　　老小分居產(chǎn)生新需求

　　好像沒有任何理由克制各路資金造地王的熱情。剛剛曩昔的2013年上半年，房地產(chǎn)幾乎再現(xiàn)“越調(diào)越漲”。

　　根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2013年上半年，萬科販賣830億元，同比上漲36%，位居全國房企第一，也是世界住宅販賣量第一；綠地、中海、保利的販賣額分別為653億、465億、635億元，排在第二至第四位；販賣額排在第5的恒大地產(chǎn)上半年販賣面積達(dá)到729萬平方米，蟬聯(lián)房企販賣面積第一，同比增幅達(dá)16%，而金額方面也剛好達(dá)到482億元，基本完成年度千億目標(biāo)的一半。

　　2008年多家房地產(chǎn)企業(yè)還在為進(jìn)入房企販賣百億俱樂部而津津樂道，僅僅五年之后，百億、兩百億俱樂部已經(jīng)黯然失色，不少房企正朝著進(jìn)軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自覺力。

　　對(duì)此，楊紅旭透露表現(xiàn)，今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施(下稱“國五條”)，市場(chǎng)還有些夷由，但隨著成交量在5—7月敏捷攀升，房企們發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)仍處于上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、販賣較快，有資金上風(fēng)，也有補(bǔ)倉的強(qiáng)烈意圖。

　　正由于販賣過快，部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)將這一輪地皮成交上漲定義為“補(bǔ)倉”。“目前市場(chǎng)上對(duì)一二線城市的地皮需求較大，這就要補(bǔ)倉，因此高價(jià)地集中在一線城市。”

　　在北京拿下三塊高價(jià)地的泰禾集團(tuán)的品牌總監(jiān)沈力男告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，在城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，將來房地產(chǎn)業(yè)仍將發(fā)揮肯定的作用，市場(chǎng)依然向好，中國的一些核心上風(fēng)城市必將對(duì)購房者產(chǎn)生較大吸引力。

　　對(duì)此，萬科多次在年報(bào)中指出，中國經(jīng)濟(jì)正發(fā)生巨變，尤其是中國沿海正誕生著全球有史以來最大規(guī)模的城市帶，數(shù)以億計(jì)的小我和數(shù)以萬萬計(jì)的家庭未來到這些地方，住宅企業(yè)能夠在這種偉大的城市化進(jìn)程中，獲得近乎無窮的發(fā)展空間。

　　對(duì)此，任志強(qiáng)對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果：中國正漸漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，但這并不意味著購房需求就要響應(yīng)削減。上世紀(jì)80年代左右，德國是7300萬人口，1900萬個(gè)家庭。2010年，他們?cè)鲩L了800萬人，變成了8100萬人口，但變成了4100萬個(gè)家庭。只增長了800萬人口，但是增長了2200萬個(gè)家庭，為什么？一調(diào)查發(fā)現(xiàn)，是由于老人和孩子分開住，這就是家庭分裂速度，家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)量增長。同樣道理，最近每年多建了1000多萬套房子，為什么我國住房私有化率還在降呢？由于家庭分裂導(dǎo)致家庭數(shù)多了，基數(shù)變了，雖然13億人口沒有變，但是家庭戶數(shù)多了，所以住房私有化率降落了，基數(shù)大。家庭數(shù)變多了，將會(huì)增長更多市場(chǎng)需求，所以將來市場(chǎng)依然存在較多需求。

　　“賣掉”北京的地，能換美國一年GDP

　　這是一個(gè)定律：在地王賡續(xù)問世的年份，房?jī)r(jià)每每是扶搖直上。最近5年，房地產(chǎn)發(fā)生了太多如許的故事。

　　記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到，在地王還沒出世時(shí)，業(yè)主們和中介就開始議論起來，部分業(yè)主甚至決定停息拋出手中房產(chǎn)。7月3日，該地區(qū)誕生樓面單價(jià)超過4萬元/平方米的地王，部分業(yè)主開始上調(diào)房?jī)r(jià)，有些房源價(jià)格比之前上調(diào)了3000元/平方米左右。

　　但是，隨意造地王，也有可能導(dǎo)致吃不了兜著走。

　　在地王一再出現(xiàn)的2010年，多宗地王傳出退地的新聞。2010年溫州單價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米的地王，一向面臨著貶值、賣不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，其一期開盤價(jià)格只有保本價(jià)45000多元/平方米，離7萬元/平方米的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，但目前來看，因?yàn)闇刂莘績(jī)r(jià)仍在降落，這一地王能否全身而退是個(gè)大難題。

　　中國社科院此前的一份報(bào)告指出：“目前來看，房?jī)r(jià)上漲速度雖然大大放慢，但仍高于城鄉(xiāng)居民收入增加速度，中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”

　　有分析人士指出，盡管有偉大的購房消耗潛力，但在高房?jī)r(jià)的背景下，真正有購買力的人群并不多。

　　房地產(chǎn)牽動(dòng)著中國經(jīng)濟(jì)的全局。信達(dá)證券地產(chǎn)分析師張冬峰曾告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“這是一種比較傷害的局面，所謂的‘三駕馬車’，投資和消耗對(duì)房地產(chǎn)依靠太大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，如今資金幾乎普遍傾向通過房地產(chǎn)這種行業(yè)賺快錢。這么發(fā)展下去，中國經(jīng)濟(jì)下一個(gè)30年在哪兒？”

　　張冬峰還認(rèn)為，中國目前的財(cái)富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中，這不僅在將來有可能引發(fā)偉大的社會(huì)題目，更緊張的是在10年、20年之后，隨著這部分人年齡漸長，其消耗觀念必將趨于保守，而如今年輕人普遍因?yàn)榉孔拥蓉?fù)擔(dān)過重，將來的消耗能力將十分有限，屆時(shí)中國老年化將在財(cái)富失衡的局面下進(jìn)一步加劇，在肯定程度上陷入如同日本一樣十余年的經(jīng)濟(jì)衰退。

　　全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體采訪時(shí)稱，中國當(dāng)下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，偉大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無疑將載入歷史，并將對(duì)中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)產(chǎn)生沉重襲擊。

　　查諾斯稱，據(jù)其試算，從建設(shè)成原本看中國房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的這一比例為375%。中國政府試圖控制泡沫，但并未奏效，大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼承，謀利資本賡續(xù)涌入，金融機(jī)構(gòu)也染指其中，無心本業(yè)的中國企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。

　　2013年上半年，北京的地皮總收入已達(dá)到664億元人民幣，而成交的地皮面積為813萬平方米。以此計(jì)算，北京市地皮的平均價(jià)格為8167元/平方米。

　　北京市的國土面積為16410.54平方公里，如果將北京市地皮悉數(shù)變賣，即將8167元/平方米和地皮面積這兩個(gè)數(shù)據(jù)相乘，可以得出當(dāng)前北京地皮總市值已經(jīng)高達(dá)134萬億元人民幣。

　　8月2日，美國商務(wù)部宣布調(diào)整后的2012年GDP數(shù)據(jù)，為16.3萬億美元，約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京地皮總市值。

　　“從肯定角度而言，這個(gè)有些驚人的數(shù)據(jù)確實(shí)真實(shí)反映了中國房產(chǎn)泡沫的危急程度?！睆埗逋嘎侗憩F(xiàn)。

　　“不攤開地皮供給，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)漲到10萬是可能的”

　　目前，國土資源部對(duì)地王尤其是特大地塊保持著密切關(guān)注。國土資源部副部長胡存智7月11日透露表現(xiàn)，當(dāng)前的地皮市場(chǎng)存在著供地者和用地者達(dá)成“默契舉動(dòng)”的情況。通過違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量地皮囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。目前國土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特別”地塊284宗，在相干省市的幫忙下，正在對(duì)這些地塊進(jìn)行調(diào)查分析。此外，國土資源部也通過擴(kuò)大地皮供給降地價(jià)。