浩浩蕩蕩的隊伍中，同化著婦女和老人，甚至偶然還點綴著零星的孩童。參與者手中一樣平常都會舉著“欺詐”、“奸商”、“退房”、“賠償”之類的紙質(zhì)標(biāo)語。

　　這支隊伍出如今不同城市的不同樓盤的售樓處，當(dāng)這些樓盤在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅度降價的時候。

　　從8月份開始，北京、上海的一些樓盤開始降價。而這種短時間、大幅度的降價讓那些數(shù)周之前在此購房的業(yè)主們倍感憤慨。

　　在全國樓市一片限購之下，開發(fā)商通向購房者的唯一渠道終端——售樓處，在降價后遭碰到了老業(yè)主空前“圍攻”。在北京，有遠(yuǎn)洋一方業(yè)主的9次“非暴力圍堵”，在上海，有龍湖酈城業(yè)主對售樓處的暴力打砸?！笆蹣翘帯背蔀槔蠘I(yè)主們的發(fā)泄重點。

　　在經(jīng)歷過一線城市房價高增速的暴利時代之后，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行光顯而嚴(yán)峻的調(diào)控。從“國八條”到“國十條”，中間賡續(xù)動用金融手段、財稅手段，甚至是充滿計劃經(jīng)濟(jì)色彩的限購政策。

　　經(jīng)過長達(dá)一年多的結(jié)果擴散，北京、上海等一線城市的個別近郊區(qū)域房價出現(xiàn)了顯明的去泡沫化征象。一些樓盤價格在短時間內(nèi)快速跳水。這引起了老業(yè)主的不滿。這些業(yè)主紛紛認(rèn)為開發(fā)商存在“價格欺詐”，卻又不能提出具有法律效力的證據(jù)。

　　然而，業(yè)主圍攻售樓處的新聞卻得到了準(zhǔn)業(yè)主的“迎接”。一些購房者為了能在第臨時間買到便宜的住宅，甚至再次星夜兼程排隊取號。一些一線龍頭開發(fā)企業(yè)則行使降價甩賣尾盤的手段加速回籠資金，以便在當(dāng)前地皮市場低迷時機“巧取”更廉價的地塊。

　　分析人士認(rèn)為，這種尾盤甩賣營銷手段與美國賭城拉斯維加斯的“酬賓”手法異曲同工。賭場在一天的紅利達(dá)到肯定額度目標(biāo)時，便會掏出一部分籌碼有心輸給客人，作為獎賞酬謝，以便留住老客戶招攬新客戶。

　　而更有甚者嫌疑，所謂的“老業(yè)主圍攻售樓處”現(xiàn)實上是開發(fā)商招聘他人制造噱頭借以炒作，以便加快販賣進(jìn)度。于是在虛虛實實之間，圍攻者的身份被界定為“輸不起的賭徒”或“路人甲乙丙”。

　　而在這背后所表現(xiàn)的不僅僅是契約精神的缺失，更重要的是需求方與供應(yīng)方的價格矛盾。一些參與“圍攻”售樓處的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，他們背負(fù)著大量的外債和銀行信貸，因此很難接受房價在短時間內(nèi)出現(xiàn)單價數(shù)千元的下跌。有多位開發(fā)商代表置評說，售樓處被圍攻的全體性爆發(fā)，說明我國市場經(jīng)濟(jì)的不成熟和不完美，也說明供需雙方都存在契約精神的缺失。一些房地產(chǎn)開發(fā)商存在“承諾升值保值”的虛偽宣傳以及質(zhì)量題目。但是業(yè)主也不應(yīng)該由于降價而使用極端體例?！胺孔訚q價的時候，業(yè)主也沒有將紅利部分分享給開發(fā)商?！边@是開發(fā)商最常用的反駁道理。

　　而一些業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商在曩昔的暴利時代已經(jīng)實現(xiàn)了超值的原始積累?！叭缃裢诉€差價，賠償差額對他們來說也不算什么?！边@是大多數(shù)業(yè)主的想法。但是顯然，這并非市場經(jīng)濟(jì)的思維體例。

　　于是，二者之間的矛盾再次聚集到需求與供應(yīng)間的價格矛盾。

　　上海：你敢降價，我就敢圍堵

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》特約記者　錢誼娟　肖石 ︱上海報道

　　由于房價短期內(nèi)降幅過大，10月22日，位于上海市嘉定區(qū)的“龍湖酈城”售樓處和位于浦東新區(qū)的中海御景熙岸售樓處，分別被浩繁老業(yè)主圍堵打砸。

　　10月26日，另一個地產(chǎn)大戶——綠地集團(tuán)也遭遇了同樣的麻煩。

　　上午9時起，位于上海市嘉定區(qū)的綠地集團(tuán)秋霞坊售樓處內(nèi)外人聲鼎沸，上百名已購買此樓盤的老業(yè)主再次聚集于此，盼望開發(fā)商給一個說法。事件的原由是綠地集團(tuán)上海樓盤周全降價促銷。

　　記者查詢公開資料表現(xiàn)，從去年12月起秋霞坊陸續(xù)推出新居源，并在今年10月4日再次推出了4幢新樓共312套住宅，總面積達(dá)3.7萬平方米，其最低報價為1.65萬元/平方米，最高則逼近2萬元/平方米。而在近日，該樓盤部分指定房源的售價跌破了1.38萬元/平方米，與之前的1.8萬元/平方米均價相比，該樓盤前后單套房的差價最高達(dá)到幾十萬元。

　　綠地的降價促銷惹怒了百余名綠地業(yè)主。多位業(yè)主透露表現(xiàn)，一個多月前買的房子如今瞬間蒸發(fā)了幾十萬，這是價格欺詐，要求退房。

　　據(jù)業(yè)主們介紹，前來維權(quán)的消耗者，幾乎都是首次置業(yè)者。

　　10月26日上午，曾有部分業(yè)主代表與開發(fā)商有過單獨“會商”，其余業(yè)主則在表面等待會商的效果，情緒都在可控范圍內(nèi)，同時現(xiàn)場維護(hù)治安的警察及保安的精神狀況也并不嚴(yán)重，統(tǒng)統(tǒng)都很平穩(wěn)。

　　會商好像沒有進(jìn)展，當(dāng)天午時，綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)人公布會商效果：對于綠地集團(tuán)所推出的促銷運動，并沒有對老業(yè)主有補差價或者賠償?shù)娜蝿?wù)，假如故意退房的業(yè)主，統(tǒng)統(tǒng)都按照合同協(xié)議進(jìn)行。

　　這一效果公布后，本已經(jīng)趨于鎮(zhèn)靜的氣氛再次被點燃，現(xiàn)場幾乎所有的業(yè)主都涌向開發(fā)商負(fù)責(zé)人當(dāng)時所處的房間，盼望能共同與開發(fā)商當(dāng)面商談。

　　老業(yè)主們質(zhì)疑：為什么業(yè)主退房就要承擔(dān)20%的違約金，而開發(fā)商若違約，只必要承擔(dān)5%的違約金？對此，現(xiàn)場開發(fā)商代表無一人有所回應(yīng)。

　　綠地集團(tuán)的法務(wù)代體現(xiàn)場向浩繁業(yè)主透露表現(xiàn)，降價是市場舉動，促銷是販賣體例之一。公司必要保持資金鏈賡續(xù)，才可以如期交出房子，才可以繼承再為其他需求者建新居。但他透露表現(xiàn)，若是這次事件是因為促銷導(dǎo)致了業(yè)主的不滿，開發(fā)商可以就此制止促銷運動。

　　截至發(fā)稿前，開發(fā)商與業(yè)主們?nèi)晕淳痛耸聟f(xié)商出解決方案，但開發(fā)商承諾，10月29日將給出答復(fù)。

　　10月27日，上海市政府消息談話人徐威透露表現(xiàn)，根據(jù)國家有關(guān)價格管理的法律法規(guī)，商品房販賣價格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購房人根據(jù)市場供求關(guān)系協(xié)商約定，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照規(guī)定執(zhí)行每套明碼標(biāo)價，接受監(jiān)管。假如雙方當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定協(xié)商解決，假如協(xié)商不成，可以通過司法解決。

　　北京：要補償，想退房，不容易

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者　孫維晨︱北京報道

　　10月27日，北京遠(yuǎn)洋一方的30余名業(yè)主再次聚集到北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的總部進(jìn)行“維權(quán)”。他們要求遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實現(xiàn)購房所承諾的“芳草地小學(xué)”題目，以及制止使用易燃建筑材料等題目。一位要求匿名的業(yè)主告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“這已經(jīng)是第九次向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)維權(quán)了。其中6次在售樓處，3次在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京總部?！?BR>
　　據(jù)悉，多次組織和參與“維權(quán)”的業(yè)主，基本于半年前購買了遠(yuǎn)洋一方二期北潤園的期房。在此之后，位于統(tǒng)一社區(qū)的遠(yuǎn)洋一方二期南潤園在今年5月交房。

　　隨后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)已經(jīng)交付的南潤園4號樓一樓存在長約4.5米、寬約10厘米的裂縫。而5號樓、8號樓等則出現(xiàn)了較為緊張的漏水情況。有媒體報道稱：“在南潤園的部分業(yè)主發(fā)出維權(quán)聲音的同時，還未拿到鑰匙的北潤園業(yè)主也對本身的新居質(zhì)量感到擔(dān)憂?！?BR>
　　與此同時，上述業(yè)主告訴記者，她發(fā)現(xiàn)目前二期工程正在建設(shè)使用的保溫材料并不能有用阻燃，甚至?xí)兹?。而在上海靜安大火事故發(fā)生之后，公安部消防局曾于今年3月要求所有民用建筑保溫層必須采用燃燒性能為A級的建筑材料，已經(jīng)獲批在建的單位也應(yīng)拆除易燃、可燃的保溫材料?！拔覀兊臉I(yè)主代表還去過北京市住建委反映相干題目，但是至今未得到回復(fù)?！?BR>
　　另有大部分“維權(quán)業(yè)主”認(rèn)為，遠(yuǎn)洋一方在販賣過程中承諾“配套兩所國際幼兒園，一所重點小學(xué)和一所重點中學(xué)”也未能實現(xiàn)。一些有教育需求的業(yè)主則認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在此題目上涉嫌虛偽宣傳。由于在業(yè)主至今保存的宣傳廣告中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾介紹了周邊中小學(xué)的情況。

　　上述業(yè)主告訴本刊記者，歷次“維權(quán)”業(yè)主都要求開發(fā)商解決工程漏水，替換易燃保溫材料以及配套教育設(shè)施題目?！拔覜]有聽說參與維權(quán)的業(yè)主是由于遠(yuǎn)洋一方降價而借助工程質(zhì)量題目維權(quán)的?！?BR>
　　不過本刊記者在互聯(lián)網(wǎng)上看到的一則攝制于9月15日的手機視頻表現(xiàn)，參與維權(quán)的業(yè)主在與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)代表會商時，要求對方假如不能妥帖處理房屋開裂、漏水和保溫層材料的題目，他們主張經(jīng)濟(jì)賠償甚至退房，同時對“遠(yuǎn)洋一方降價進(jìn)行補償”。

　　之前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給予媒體的回復(fù)中稱，“不支撐業(yè)主因價格題目夸大質(zhì)量瑕疵，索取高額賠償金的舉動?！?BR>
　　2011年9月，遠(yuǎn)洋一方三期開盤，販賣均價是18000元/平方米。而半年前，遠(yuǎn)洋二期的開盤均價是每平方米21000元。更早前的一期項目北潤園，在 2010年首次開盤時的價格則是每平方米25000元。

　　10月25日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人向媒體透露表現(xiàn)，“業(yè)主提出的各種房屋質(zhì)量題目，開發(fā)商都可以解決，該維修的維修，但對于補償項目降價后的差價，以及因為項目降價要求退房的訴求，開發(fā)商很難知足。”

　　8月、9月，北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維小鎮(zhèn)、潤楓領(lǐng)尚等均出現(xiàn)業(yè)主因降價而圍攻售樓處的情況。在通州的京貿(mào)國際城，甚至因降價而直接導(dǎo)致了流血沖突。

　　陽光100房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁范小沖透露表現(xiàn)：“業(yè)主的心情可以理解。但是這是一個不理智的舉動，也是我國市場經(jīng)濟(jì)不完美不成熟的體現(xiàn)?！彼J(rèn)為，除了業(yè)主缺乏充足的契約精神外，開發(fā)商本身也存在質(zhì)量和配套等方面的瑕疵。“許多樓盤打廣告說承諾升值，但是如今降價了，這就是一種虛偽承諾和宣傳。”

　　范小沖認(rèn)為，目前國家通過限購等手段已經(jīng)將房價穩(wěn)固且結(jié)果初現(xiàn)。中間要求鞏固樓市調(diào)控結(jié)果。這說明限購等遏制房價的政策還將持續(xù)，而已經(jīng)購買住宅的業(yè)主應(yīng)該維持最基本的商業(yè)契約精神?！耙徊糠謩傂孕枨罂梢酝ㄟ^保障性住房以及租房來知足需求。但是這部分已經(jīng)有房的人在調(diào)控下資產(chǎn)大幅度縮水則是難以承受的?！?/SPAN>

　　上海個別樓盤降價只為甩清尾房

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨 | 北京報道

　　或許，10月25日關(guān)于“上海樓市引領(lǐng)全國降價”的消息，能讓那些急于買房的年輕人感到一絲安慰。自從國家宏觀調(diào)控以來，這些天職的剛性需求好像從未聽到如此正面的新聞。

　　但是，現(xiàn)實情況或并非如此。在報道中被提到的多個樓盤降價雖然屬實，但降價緣故原由卻并非什么“資金鏈嚴(yán)重”或“開發(fā)商撐不住”，而是開發(fā)商已完成販賣目標(biāo)后將個別冷門房源低價甩清而已。個別樓盤降價的新聞實為地產(chǎn)中介機構(gòu)為吸引客源而放出的煙幕彈。

　　靠如許的“降價”來引領(lǐng)全國樓市價格松動，基本是一個笑話。

　　龍湖酈城降價實為清盤

　　10月25日，有浩繁媒體報道稱，繼龍湖、星河灣降價之后，越來越多的房企開始抵抗不住宏觀調(diào)控的洪流，開始降價。其中綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20％～40％。報道稱，近期龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤周全降價促銷，降幅頗高，甚至連華潤外灘九里如許的高端項目都出現(xiàn)降價。

　　只看外觀，這著實是一個讓上海剛性需求亢奮的新聞。但是這背后其實是開發(fā)商“在下一盤很大的棋”。

　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪得知，龍湖酈城項目的降價并非因為資金不足引起。相反，正是因為龍湖地產(chǎn)已經(jīng)賺得“盆滿缽滿”而加速甩清尾盤。

　　兩個月前，龍湖地產(chǎn)(0960.HK)發(fā)布通知布告稱，2011年前8個月，公司的販賣額為240億，完成全年400億目標(biāo)的60%。此外，龍湖地產(chǎn)在10月15日前后啟動名為“搶收華東”的營銷戰(zhàn)略，將上海區(qū)域的龍湖酈城、龍湖好望山和杭州區(qū)域的杭州香醍溪岸同步推入市場。據(jù)媒體報道稱，上述三個樓盤5天內(nèi)認(rèn)購金額接近20億元。這促使龍湖在華東的販賣義務(wù)已基本完成。

　　有近期研究龍湖地產(chǎn)上海項目的券商研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“10月中下旬我曾經(jīng)去了位于上海嘉定的上海龍湖酈城項目。這個項目的降價當(dāng)然不是由于開發(fā)商資金嚴(yán)重，而是由于該樓盤販賣已經(jīng)接近尾聲，且為商住兩用，又靠近輕軌，同時容積率可能也略微偏高。因此在已經(jīng)完成販賣目標(biāo)的情況下，龍湖用降價的手段快速甩清尾房，既能加速回籠現(xiàn)金又能進(jìn)一步進(jìn)步市場占據(jù)率?！?BR>
　　該名分析師稱：“許多上市地產(chǎn)企業(yè)在今年的販賣情況都不如意，連這些企業(yè)都沒有資金鏈嚴(yán)重，那些一線的開發(fā)商怎么會由于資金鏈嚴(yán)重而降價販賣？而且如今全國地皮市場價格較低，這些企業(yè)快速回籠資金可以去合適的城市拿更好的地皮?！?BR>
　　其實，降價出售一些末尾的營銷手段在地產(chǎn)圈里是習(xí)用的戰(zhàn)略。一些一線開發(fā)商在接近完成全年販賣目標(biāo)的時候降價賣掉尾盤，既能為本身造勢又能回籠資金，進(jìn)步市場占據(jù)率?！斑@些開發(fā)商沒降價都賣得很好，那降價之后則更加吸引購房者?！鄙鲜龇治鋈耸空f。

　　一位中國房地產(chǎn)協(xié)會的高層人士置評說：“其實在調(diào)控之前，開發(fā)商甩賣尾盤的情況也時有發(fā)生。不能由于幾個樓盤清盤就說上海將領(lǐng)跌全國房價。降價清盤或漲價清盤，都是企業(yè)的營銷手段。市場應(yīng)該小心個別開發(fā)商將不實情況反映給媒體混淆視聽，以達(dá)到加快販賣速度的目的?！?BR>
　　海通證券統(tǒng)計表現(xiàn)，10月16日到10月23日，上海住宅均價環(huán)比上漲4.47%?！　?B>地方政府自行松綁露端倪？

　　除了龍湖地產(chǎn)外，華潤外灘九里項目的營銷策略也有異曲同工之妙。前述報道援引代理機構(gòu)中原地產(chǎn)掮客人的話稱，目前華潤外灘九里推出二三層特價房源，單價已經(jīng)低于8萬元/平方米。

　　記者以購房者的名義致電其售樓處，工作人員告訴記者：“目前沒有特價房源。最便宜的一套1600萬元人民幣。樓盤均價為10萬元每平方米。所謂特價房源是中介代理機構(gòu)為了吸引客源而說的價格。華潤外灘九里現(xiàn)實上并不存在特價房源?！?BR>
　　有華潤外灘九里項目的合作伙伴告訴本刊記者：“華潤外灘九里項目其實在2009年就已開盤販賣。目前正在販賣的是該項目的尾盤和幾套面積較大售價較貴的樓王項目?！?BR>
　　知情人士吐露：“還有個別上海降價樓盤，完全是借著跟另一些降價項目位置接近的噱頭，打著降價的旗號販賣。這些項目在報備建委時有心報高，加上項目為毛坯房，所以販賣時可以低于備案價格，造成降價販賣的假象?！?BR>
　　上述匿名分析師告訴記者：“降價的趨勢是值得一定的。但是降價的速度和幅度卻并不如當(dāng)前一些觀察者所說的那樣。預(yù)計到明年中旬，全國四大城市房價的降幅不會超過15%，下跌10%就已經(jīng)很不錯了?！?BR>
　　一些開發(fā)商認(rèn)為，房價假如下跌太多，開發(fā)商是可以撐得住，但是地方政策會面臨較大的風(fēng)險?！笆苤朴诘仄へ斦牡胤秸坏╅L時間沒有地皮出讓金支撐，他們將面臨許多復(fù)雜而嚴(yán)厲的債務(wù)題目。”

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)高級副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“從如今到明年中旬，一線城市房價降落幅度很難超過15%?！庇捎谀壳笆袌鲋腥耘f存在大量的真實性需求，同時資本市場中的流動性仍舊相稱足夠?！氨M管如今銀根收緊，但這是人為行為，是治病的過程。只要這種需求和貨幣兩種基本量能存在，房價就不會出現(xiàn)所謂的30%到50%的降幅?！?BR>
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會高層人士透露表現(xiàn)：“上海個別樓盤的降價根本不具備代表性。高報價低售價的做法現(xiàn)實上是房價假摔。衡量一個城市的房價是否有所降落，不能看幾個項目的售價，也不能以郊區(qū)的房價進(jìn)行衡量，而應(yīng)該是以靠近城市中間的位置衡量。比如，衡量北京的房價趨勢，應(yīng)該看三環(huán)到四環(huán)之間的房價是否有降落?！痹撊耸空J(rèn)為，盡管房價降落確實有蔓延的趨勢，但地方政府的實行力度不容樂觀。

　　前不久，廣東佛山就曾經(jīng)上演過“放松政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了關(guān)于住房公積金貸款辦法。南京市政府發(fā)布關(guān)照稱，南京居民夫妻雙方最高可申請的住房公積金貸款額度為人民幣60萬元。此前最高貸款額度為40萬元。關(guān)照稱，該政策是為了支撐中低收入家庭購買通俗住房，進(jìn)步住房公積金資金使用率。關(guān)照沒有細(xì)致闡述，但通俗住房通常指面積不超過140平方米的住宅。

　　而在浙江寧波，剛出臺不久的《寧波市商業(yè)性小我住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》，許可商業(yè)貸款悉數(shù)或部分轉(zhuǎn)成公積金貸款。商業(yè)貸款余額悉數(shù)轉(zhuǎn)換成公積金貸款的，借款人可以是貸款房屋產(chǎn)權(quán)人，也可以是產(chǎn)權(quán)共有人（僅限配偶、怙恃、后代）；部分轉(zhuǎn)換的，只能是原借款人。

　　此外，江蘇常州則自10月1日起，部分調(diào)整住房公積金使用政策，重要內(nèi)容包括購買經(jīng)濟(jì)適用住房或首套通俗自住住房，公積金單人最高貸款額度由24萬元進(jìn)步至30萬元，兩人由40萬元進(jìn)步至50萬元。

　　截至目前，已對公積金住房貸款調(diào)整的地區(qū)并未被中間叫停阻止。

　　上述中國房地產(chǎn)協(xié)會的人士稱：“歷年來我國公積金住房貸款都擠壓較多，由于辦理公積金貸款較繁瑣。眾所周知，如今金融機構(gòu)房貸額度基本所剩無幾，如今一些城市修改公積金貸款細(xì)則其實是知足一些無法從銀行得到貸款的剛性需求。”

　　他認(rèn)為，這并不是個別城市自我松綁限購政策的表現(xiàn)，“即便成為趨勢，對我國調(diào)控政策影響也不會很大，由于二者并不互相違反?！保ㄖ袊?jīng)濟(jì)周刊）