新盤現(xiàn)降價苗頭 投資客加速離場

　　林喆 萬晶

　　“沒想到，新一輪樓市調控如此嚴峻。我覺得房價要降，所以就取回了‘京貿(mào)國際城’的訂金?！币呀?jīng)擁有一套兩居室的湯老師3月下旬在北京通州區(qū)一處新盤預交訂金2萬元，預備購買一套93平方米的新居?！?月13日開盤的兩棟樓搶的人太多，我沒買上?！?BR>
　　調控新政出臺后，湯老師因沒有認購成功而暗自慶幸。目前，該樓盤販賣均價高達26800元/平方米。

　　繼14日公布進步二套房貸首付比例和利率1.1倍政策后，國務院17日發(fā)出關照要求，商品住房價格過高、價格上漲過快、供給嚴重的地區(qū)，銀行可停息發(fā)購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證實或社會保險繳納證實的非本地居民停息發(fā)放購買住房貸款。與此同時，“指導小我合理住房消耗和調節(jié)小我房產(chǎn)收益的稅收政策”正在加緊研究制訂中。業(yè)內人士指出，旨在遏制炒房和謀利性購房的調控政策將在短期內為樓市“降溫”。

　　新盤降價現(xiàn)端倪

　　“告訴您一個好新聞，我們如今開始內部認購，假如全款付，均價可便宜3000元！”17日午時，位于通州的清水灣販賣人員給排號的李老師去電。

　　李老師介紹，清水灣下周六開盤，如今有150套房子可以拿出來內部認購。不足為奇，清水灣周邊項目海棠灣的售樓員也給李老師打去電話，稱“全款付出均價便宜2000元，貸款也可以便宜1200元?！?/P>

　　目前，這兩個集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項目販賣均價在24000元-25000元/平方米。按最新的價格計算，各戶型房源的優(yōu)惠幅度總價少則12萬元，多則超過60萬元。

　　受國際新城規(guī)劃、軌道交通建設等利好刺激，通州房價近兩個月敏捷上漲，新盤價格直逼3萬元大關，清水灣和海棠灣正是通州區(qū)的領漲樓盤。

　　“這兩個項目原本價格就虛高，房子又多，就算優(yōu)惠3000元/平方米，照舊太貴?！崩罾蠋煂χ袊C券報記者透露表現(xiàn)。據(jù)了解，這兩個通州項目共有3500套房，在該區(qū)域屬于存量較大的樓盤。受新政影響，新樓盤的客戶積蓄量普遍呈下滑之勢。為此，原定于18日開盤的部分城區(qū)項目不得不推遲入市。

　　同樣的情況也出如今深圳。在深圳寶安區(qū)龍華的豪宅項目——水榭春天，中國證券報記者看到，在寬敞的售樓處，只有約10個看房客，幾個售樓小姐在忙著講解，另有幾個販賣人員則在大廳里徜徉。中國證券報記者了解到，水榭春天一期已經(jīng)售完，價格高達每平方米1.7萬—2.3萬元，目前是二期開盤前的蓄客登記，但情況并不理想。

　　“這個地段賣到2萬，太不可思議了。如今出了調控政策，大概會降一降，不發(fā)急買房了?！闭紤]換房的李女士透露表現(xiàn)，之前內心很恐慌，如今鎮(zhèn)靜了很多，可能會觀望一段?，F(xiàn)場多位看房客也都是觀望的心態(tài)，并不發(fā)急購買。

　　投資客陷入徘徊

　　在水榭春天售樓處，中國證券報記者碰到的任女士是投資購房。她說：“我如今很夷由，首付比例和利率都大幅進步了，必然克制相稱一部分需求，市場一冷，房價也會松動?！?BR>
　　任女士坦陳，經(jīng)過反復研究發(fā)現(xiàn)，此次進步首付至五成，比2007年的政策更厲害，但整個市場環(huán)境和流動性規(guī)模完全不同，利率也差別很大，房價走勢還必要進一步觀察。因此，任女士照舊決定繼承觀望，看看房貸新政能否產(chǎn)生結果，如今投資房產(chǎn)風險太大。

　　手握五六套房產(chǎn)的張女士則有些恐慌?！按汗?jié)前我想把房子都賣了，夷由了一下沒賣，如今忽然出臺新政，不知道能否賣得出去?！钡嘎侗憩F(xiàn)，如今等著買房的人還那么多，很難想象以后房價會大跌。

　　對于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飆升，中原地產(chǎn)策略總監(jiān)周曜指出，這屬于典型的拉高出貨行情。目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。這些擁有大量房源的投資客在蓄意拉高房價之后，正在快速出貨。

　　周曜認為，投資客的出貨還會持續(xù)兩三個月，從4月第一周成交看，成交量依然偉大。他說，投資客能快跑則快跑，不要再繼承捂盤了。

　　深圳資深投資客鄒建民告訴中國證券報記者，他所熟悉的投資客大多在兩會前就拋售了手里的房產(chǎn)，沒有跑完的人開始恐慌了，但也有一些人還抱有幻想?！爸袊鴺鞘袥]有經(jīng)歷過大范圍的下跌，許多投資客沒有風險意識。2007年投資房產(chǎn)被套牢的投資客，許多人在去年反彈中就已經(jīng)解套出貨了。而一些去年沖進樓市的新手，沒有經(jīng)歷過2008年的大幅下跌，還在幻想房價繼承漲?！?BR>
　　鄒建民認為，通過房價收入比和租售比測算，可能將來3年房價都將持續(xù)下跌，跌幅甚至會達到50%。

　　房貸新細則本周將陸續(xù)出臺

　　對于差別化住房信貸政策，銀行業(yè)人士說，盡管一些銀行分支機構尚未收到總行的詳細實行關照，但這些細則將在本周陸續(xù)出臺，差別化房貸政策將周全落實。而且，因為政策實行十分嚴酷，二套房貸很難再打“擦邊球”。

　　中國證券報記者18日走訪多家銀行分支機構發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)務部工作人員透露表現(xiàn)，因為房貸政策是在周末推出的，目前尚未收到總行的詳細關照，房貸政策將在得到總行細則后調整。工商銀行海淀分行的一位信貸經(jīng)理說，19日總行可能下發(fā)二套房貸詳細實行標準。建設銀行某房貸客戶經(jīng)理透露表現(xiàn)：“因為沒有接到關照，所以目前建行仍按照現(xiàn)有制度放貸。在實行標準下發(fā)后，二套房貸款的首付比例和利率將調整?！惫獯筱y行、中信銀行等股份制銀行有關人士也透露表現(xiàn)，近期將下發(fā)新的房貸標準。

　　業(yè)內人士指出，房貸新政傳導到銀行各支行及營業(yè)部門還必要一段時間，預計在一周內，各大銀行將陸續(xù)出臺實行細則。

　　工商銀行上述信貸經(jīng)理說，“即使是通過內部關系或是天資優(yōu)秀的大客戶，銀行最多會在客戶的貸款時效上進行優(yōu)惠，五成的首付比例和1.1倍的貸款利率不會發(fā)生轉變。”他說，目前北京銀監(jiān)會還沒有就二套房采取何種貸款體例進行嚴酷限定。在申請二套房貸時，購房人可將第一套房進行抵押，如許二套房貸就可以按照基準利率計算。(于萍)

　　成思危：樓市將回歸理性

　　在18日召開的“2010年投資與理財年會”上，原全國人大常委會副委員長成思危透露表現(xiàn)，在中間出臺一系列貨幣、地皮和稅收等政策后，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)理性回歸。隨著調控重心轉移到保障和民生等基礎領域，房地產(chǎn)市場將回歸以消耗為主導而非炒作投資主導的市場。

　　“如今的房地產(chǎn)上漲是最后的瘋狂?！鼻迦A大學教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵認為，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來較為快速的下滑。

　　李稻葵透露表現(xiàn)，不能再以調整的思路看待房地產(chǎn)行業(yè)，而應將2010年看做新一輪房地產(chǎn)市場改革元年。一系列政策行動明確地注解了政府的決心，投資者必須看到這一轉變。他說：“由于政府意愿在，老百姓抱怨在，兩頭的壓力會促使地方政府采取根本性措施著力開發(fā)保障性住房，加大供應。”(蔡宗琦)

　　■ 觀點

　　郭士英： 房價調整將持續(xù)一兩年

　　方正商學院副院長郭士英在18日召開的“2010年投資與理財年會”上透露表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場已是中國經(jīng)濟中較大的堰塞湖，短期調整在所難免。目前，重要地區(qū)都已超越“房地產(chǎn)貸款占比20%、空置率10%”這一國際警戒線，房價收入比緊張失衡，因為貨幣政策可能出現(xiàn)反向變動，上漲過快的房價可能在2010年下半年開始調整。他透露表現(xiàn)，北京通州及廣州的房價已經(jīng)出現(xiàn)回調，預計調整將持續(xù)一到兩年的時間，其中泡沫較大的房地產(chǎn)市場平均降幅有可能達到20%。這種調整應看做是行業(yè)過快上漲的自覺調整，同時恰逢政策打壓必要。2011年底，調整結束后資產(chǎn)價格又將再度迎來上漲期。

　　從投資角度來看，郭士英預計，房地產(chǎn)重要投資價值將向三四線城市深入拓展，這與目前重要針對部分房價上漲過快城市進行調控的政策基調符合。長期來看，因為房地產(chǎn)的支柱地位及產(chǎn)業(yè)鏈條根深蒂固，前景不容嫌疑。只有在2018年到2020年間，中國社會正式進入老齡社會，65歲以上年紀的人口有可能占到10%-15%，屆時房地產(chǎn)市場將在大趨勢上遭遇拐點。(蔡宗琦)

　　地產(chǎn)股反彈缺少動力

　　4月以來，申萬地產(chǎn)板塊累計下跌6.87%，全國性龍頭地產(chǎn)商股價跌幅居前。雖然目前大多數(shù)地產(chǎn)股PNAV(股價對凈資產(chǎn)價值)出現(xiàn)較大幅度的折讓，地產(chǎn)板塊PE也處于低谷，但我們認為，這不構成大舉建倉地產(chǎn)股的充分條件。假如如今的調控措施不能遏制房價過快上漲，更兇猛的財稅手段還會跟進，屆時還會引發(fā)地產(chǎn)股進一步下跌。

　　從歷史體現(xiàn)看，在調控期間，地產(chǎn)股的估值沒有最低，只有更低。截至4月16日，以團體法TTM算，申萬地產(chǎn)板塊PE為27.98倍，PB為3.23倍(剔除負值)，均大大低于36.8倍和4.2倍的歷史均值水平。雖然許多地產(chǎn)股PNAV出現(xiàn)了50%左右的折讓，但假如繼承出臺更緊的稅收政策，板塊團體的估值水平還將繼承下探。從2007年的調控周期看，地產(chǎn)板塊相對大盤的跌幅最大接近27%，而目前地產(chǎn)股的相對跌幅還不到9%，雖然目前處于低谷，但我們看不到顯明向上的動力。

　　從橫向比較看，目前強周期行業(yè)的團體估值都位于較低水平。我們認為，估值低不肯定是買入的充分理由，在市場風格轉化糾結的過程中，強周期行業(yè)如地產(chǎn)，若沒有超預期的因素和穩(wěn)固的政策導向，難以得到市場資金的青睞。

　　緊縮政策的出臺對行業(yè)龍頭的影響最為直接和顯明。目前出臺的貨幣調控更多是調節(jié)需求方，即克制需求，假如運行一段時間后，政策結果不大，有可能轉為調供應，這對于地皮貯備較多、經(jīng)營范圍較廣的大地產(chǎn)商可能是利空。而對于市場相對集中的二三線地產(chǎn)商，因為此次貨幣調控具有廣泛性和同等性，假如在頹廢預期籠罩下，居民自住需求得到克制，則這些公司的販賣將受到直接影響。假如市場過于單一，面臨的團體性風險較大。

　　對于擁有更多地皮資源和開發(fā)上風顯明的城投類地產(chǎn)公司，我們認為，因為開發(fā)營業(yè)的多元性和資產(chǎn)的多樣性，這些公司抵御調控的能力要好于一樣平常民營公司。假如目前政策在短期內能達到預定的調控結果，投資者可以適當布局相干公司。(張?zhí)┬?

　　潘石屹：成交量將敏捷降落

　　SOHO中國董事長潘石屹認為，房地產(chǎn)調控新政對住房市場的影響將很快奏效，住房成交量將敏捷降落，住房價格的轉變將在一個月內見分曉。

　　潘石屹說，以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算，第一季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%，而銀行按揭貸款利率為6.5%(二套房利率)，相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，兩者之差超過-3%，房價肯定會出現(xiàn)大跌。但潘石屹強調，最近的房地產(chǎn)調控政策重要針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到影響。(費楊生)

　　買在漲停板

　　小王簽完購房協(xié)議的第二天，房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策便接踵而至。他無奈地說，很可能買在了漲停板。但是定金加上手續(xù)費已經(jīng)付了9萬元，不買好像也不實際。

　　小王參加工作只有一年時間，原本買房需求并不大，由于租房并不困難，而且也沒什么蓄積。他的怙恃卻很發(fā)急，由于2009年北京房價大幅上漲，假如不買未來費用更高。于是，春節(jié)回京后，小王便開始動手看房。

　　剛開始，他并不發(fā)急，由于房價出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，房產(chǎn)中介可以提供的房源也許多。不過，后來出現(xiàn)的幾個地王讓他發(fā)急起來。在地王的影響下，北京房價啟動新一輪上漲，通州新城規(guī)劃更是加速了房價上漲。小王在石景山區(qū)看的一套二手房3月初總價為90多萬，4月份漲至將近120萬。石景山區(qū)再向西是門頭溝，房價也從不到1萬元漲到了1萬多元。相比之下，口袋里預備買房的錢大幅縮水。

　　房價瘋漲讓原本岑寂的小王開始有點恐慌了。他感到，房價走勢不能以常規(guī)思維來理解，某些專家說的“什么時候買房都是對的”談吐可能真有可取之處。一位有購房經(jīng)驗的同事對他說，盡管價格漲成如許、樓市一定要出調控政策，但是等到調控政策出臺，房價可能又比如今高出了很多，到那時，購房成本未必會比如今低。房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問則對他說：“你如今買房一個月后，我能夠給你以更高的價格賣出去?！?BR>
　　那就買吧！小王痛下決心打算買下石景山區(qū)的那棟房子，并與房主簽了協(xié)議。始料未及的是，調控政策出臺得如此敏捷、如此嚴峻。

　　小王憂慮，房子買在了漲停板，至少是階段性高點，短期估計漲不回來了。更大的擔憂則是房價會不會大跌。假如大跌，還要買嗎？中介對他說，政策對剛性需求影響不大，即使價格出現(xiàn)松動，跌幅也不會大。同事則對他說，反正你是買來自住，價格漲跌其實無所謂，長期看應該照舊會漲。(顧鑫)（中國證券報）