房產(chǎn)銳作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳之一，到底能否成為打壓房價的救命稻草？聞名時評人童大煥將解讀中國房產(chǎn)稅的內(nèi)在邏輯。

　　近日，一份來自中國社科院的報告引起人們的關(guān)注，報告中指出“以保有環(huán)節(jié)差異化房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)市場化住房價格”，建議對于城鎮(zhèn)居民人均用房超過40平方米的部分，都要征收稅率較高的房產(chǎn)稅。

　　在房產(chǎn)稅試點擴大的新聞已經(jīng)沸沸揚揚的背景下，這一“標(biāo)準(zhǔn)”再次引發(fā)社會各界熱議，有網(wǎng)站民意調(diào)查表現(xiàn)，近6成網(wǎng)民對該建議持反對態(tài)度。

　　那么房產(chǎn)銳作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的組合拳之一，到底能否成為打壓房價的救命稻草？聞名時評人童大煥將解讀中國房產(chǎn)稅的內(nèi)在邏輯。

　　許多人把房產(chǎn)稅或物業(yè)稅當(dāng)成壓垮房價的最后一根稻草，千呼萬喚讓它出臺?，F(xiàn)實上這是一個極大的誤解。開征物業(yè)稅或者為了簡便程序繞道房產(chǎn)稅，根本目的不是為了克制房價，也不可能克制房價，不然，在房價并不高的2003年，政府為什么要試點物業(yè)稅？

　　征照舊不征，一向是各方爭議的焦點。有人總結(jié)說，僅2010年某個月份短短半個月時間，就有五種典型觀點紛紛登場。

　　一是國稅總局消息處處長：稅收立法權(quán)在中間，地方政府沒有權(quán)力出臺新稅種；二是財政部科學(xué)研究所副所長：房產(chǎn)稅實施細(xì)則的制訂權(quán)在省級政府，地方可以通過實施細(xì)則將小我第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營性房產(chǎn)來操作保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，只需報財政部備案即可；

　　三是國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理：房產(chǎn)稅至少三年內(nèi)不會出臺；四是財政部財政科學(xué)研究所所長：開征物業(yè)稅勢在必行，在方案設(shè)計上看重漸進(jìn)；五是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長：年內(nèi)國家可能出臺房產(chǎn)稅試點。

　　假如對民用住宅征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，目前條件并不具備，假如強行開征，會造成很多新的不公平。

　　第一個題目是要不要刨除地皮價值？根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據(jù)。

　　但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進(jìn)行評估，必然包含地皮的價值，而地皮升值才是房價上漲的重要緣故原由。

　　在中國城市地皮國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是地皮使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所必要繳納的“類租約費用”已包含在地皮出讓金之內(nèi)。假如征稅時沒有刨除地皮的價值，物業(yè)稅或按評估值而不是按租金征收的房產(chǎn)稅則有重復(fù)征稅的懷疑。

　　假如刨除地皮的價值，那么房屋的初始價值就只有最高不超過2000元每平方米的房屋建造成本加上稅費和房地產(chǎn)商利潤。這部分價值是每年都有折損的。顯然，這不是物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的初衷。

　　第二個題目是如何有用甄別征稅對象。如今房地產(chǎn)題目的重要矛盾不是人們沒有住房或沒有房住，而是在城市或大城市沒有屬于本身產(chǎn)權(quán)的住房。

　　不少人在小城鎮(zhèn)或農(nóng)村有房然后在大城市買房，那是征大城市房產(chǎn)的稅呢照舊征農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市對他征稅？稍有差池，就會造成偉大社會不公。

　　第三個題目是如何評估。根據(jù)《中國證券報》查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約必要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約必要28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。

　　除此之外，全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)，因此，在全國范圍內(nèi)同時起步，公平是個大題目。

　　妥協(xié)的辦法可能是只對增量房屋征收，且以每戶家庭名下肯定房產(chǎn)面積為“起征點”，如傳聞中的上海對超出200平方米部分才征收，建議征收稅率為0.6%。但如許不可能逼迫手中持有物業(yè)的人在短期內(nèi)大幅拋盤，起不到平衡房價的作用。

　　而假如不顧公平評估且征收太狠，那會導(dǎo)致租金上漲消弭房產(chǎn)稅威力。一方面是業(yè)主大量拋盤引發(fā)出租房源削減，另一方面則是買漲不買跌生理導(dǎo)致一些人持幣待購，變買房為租房。如許又使房產(chǎn)稅和租金之間達(dá)成新的市場平衡。

　　開征房產(chǎn)稅絕不可能立竿見影地打壓高房價。韓國政府曾經(jīng)企圖通過房產(chǎn)稅控制房價。2006年，韓國房價飛漲，政府推出一系列控制購房需求的政策，對持有多套房的家庭，進(jìn)步其交易稅，稅率由原來買賣差價的9%~36%同等進(jìn)步到50%。

　　對價格在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅。但是韓國的房價卻在每次新政策出臺時觀望一段時間，然后又繼承上行。

　　就連力主征稅的財政部財政科學(xué)研究所所長賈康本身也承認(rèn)：從美國等市場發(fā)達(dá)國家推行房產(chǎn)稅的情況來看，房價并沒有顯明的降落。這是由于在城市化發(fā)展過程中，各個國家都不能避免房價長期上漲的趨勢，中國更是如此。

　　“在這個城市化的過程中，我沒有看到有任何可能，會在長期趨勢上改變房價的上升?！痹谫Z康看來，往后將有5億多人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，房價的上漲趨勢恐怕沒有任何力量能改變。

　　我的判斷是，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，基本可以一定不會周全開征，但是那根棍子會時不時杯弓蛇影出來舞幾下，恐嚇一下那些“不明原形的群眾”，同時注解有關(guān)部門還有調(diào)控房價的“殺手锏”。

　　真要征的話，還牽涉到立法程序、技術(shù)手段、中間與地方財政分權(quán)分利等，這些題目沒談妥，就不會貿(mào)然開征。

　　但不管是短期照舊長期，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅注定與房價無關(guān)，那些指望通過物業(yè)稅或房產(chǎn)稅來打壓房價的人肯定會失望。

　　作者童大煥，聞名時評人，著有《窮思維富思維》。(BWCHINESE中文網(wǎng))