在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀主題下，房地產(chǎn)企業(yè)開始了上下求索的轉(zhuǎn)型之路。有的瞄準(zhǔn)長尾市場(chǎng)，布局三四線城市；有的投身藍(lán)海，進(jìn)軍商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　2010年9月，綠城集團(tuán)作出了一個(gè)龐大的戰(zhàn)略決定：轉(zhuǎn)型商業(yè)代建。截止2011年1月末，綠城的代建營業(yè)已落地項(xiàng)目達(dá)到了近40個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約500萬平米。

　　“香港模式”的反判

　　曩昔幾十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，一向依靠的是滾動(dòng)開發(fā)的“香港模式”，即房地產(chǎn)開發(fā)從投資買地、開發(fā)建設(shè)到營銷販賣、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)悉數(shù)由一家開發(fā)商自力完成。

　　在這種模式下，開發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于拿地和融資，當(dāng)銀根收緊，資金周轉(zhuǎn)不暢時(shí)，這種“大而全”經(jīng)營模式的短板就敏捷暴露，昔時(shí)的順馳、德隆都為我們提供了很好的例證。

　　隨著調(diào)控的深入，香港模式越來越暴露出它的局限性。地方形成對(duì)地皮財(cái)政的依靠，與開發(fā)商形成利益共同體，地價(jià)與房價(jià)對(duì)敲式輪漲。它現(xiàn)實(shí)上把企業(yè)陷入了高地價(jià)與低購買力的兩難困境中，企業(yè)的開發(fā)成本賡續(xù)上升，而市場(chǎng)變得極其脆弱。當(dāng)房價(jià)泡沫超過市場(chǎng)可以容忍的臨界點(diǎn)，嚴(yán)峻的調(diào)控就將敲響資金過度依靠型企業(yè)的喪鐘。

　　綠城轉(zhuǎn)型代建營業(yè)，將開發(fā)環(huán)節(jié)從投資中剝離，已經(jīng)脫節(jié)了傳統(tǒng)的滾動(dòng)式開發(fā)模式。

　　綠城的邏輯

　　企業(yè)轉(zhuǎn)型沒有固定的法則，沒有路徑的依靠，但在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏觀束縛下，企業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)吻合整個(gè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　綠城轉(zhuǎn)型代建營業(yè)，正是在順應(yīng)這種行業(yè)的趨勢(shì)。原來開發(fā)企業(yè)本身買地本身開發(fā)，既是投資商又是開發(fā)商。調(diào)控政策嚴(yán)控資金渠道，現(xiàn)實(shí)上是在推動(dòng)這兩種角色星散。

　　2009年，綠城以530億元的販賣創(chuàng)造了歷史輝煌，緊隨行業(yè)龍頭萬科。2010年，綠城集團(tuán)房地產(chǎn)營業(yè)實(shí)現(xiàn)販賣568億元，增加幅度微乎其微。隨著調(diào)控深化，企業(yè)利潤的高增加，將更多的依靠開拓新的利潤增加點(diǎn)。

　　投資能力不是綠城的強(qiáng)項(xiàng)，綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品開發(fā)和營造能力。開展項(xiàng)目代建營業(yè)，是綠城應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、審時(shí)度勢(shì)而進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。通過開展項(xiàng)目代建營業(yè)，同時(shí)也承接政府或公共項(xiàng)目代建，去對(duì)接資金和地皮，屬于典型的揚(yáng)長避短。通過房產(chǎn)建設(shè)管理公司，使綠城從傳統(tǒng)開發(fā)建筑商漸漸轉(zhuǎn)型成為國內(nèi)最具成長性的專業(yè)價(jià)值開發(fā)商，是綠城將來的發(fā)展戰(zhàn)略，也代表了行業(yè)分工的發(fā)展方向。

　　“美國模式”的鼓起

　　面對(duì)中國房地產(chǎn)的發(fā)顯現(xiàn)狀，以綠城為代表的代建模式，或許能夠?yàn)橹袊康禺a(chǎn)業(yè)將來發(fā)展提供一個(gè)全新的啟示。

　　專業(yè)化分工是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，調(diào)控政策是加速這種趨勢(shì)的催化劑。“香港模式“走到終點(diǎn)的時(shí)候，行業(yè)變軌，強(qiáng)調(diào)專業(yè)化分工的“美國模式”便駛?cè)霘v史的快車道。

　　“美國模式”強(qiáng)調(diào)高度細(xì)分的專業(yè)化分工，形成橫向價(jià)值鏈。投資與開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，這是行業(yè)的將來發(fā)展趨勢(shì)。比如萬科提出的“向制造企業(yè)”學(xué)習(xí)，萬達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)，合生創(chuàng)展的“全系地產(chǎn)”等，都在向美國模式靠攏。

　　將現(xiàn)有的開發(fā)商模式變成投資商、建造商以及服務(wù)商等多種專業(yè)運(yùn)作模式共存的開發(fā)模式，是行業(yè)發(fā)展的必然。綠城涉足代建營業(yè)，進(jìn)行專業(yè)化的開發(fā)服務(wù)，正是順應(yīng)這種將來行業(yè)趨勢(shì)的戰(zhàn)略突圍。（國際財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)）