當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險到底有多大？銀監(jiān)會最新壓力測試匯總數(shù)據(jù)表現(xiàn)，在房價降30%、利率升108個基點的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會升2.2%，稅前利潤降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將升3.5%、貸款損失率增長30%。假如加上與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會上升。這就是監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注的基本結(jié)論。

　　僅靠這種測試就能厘清風險？美國次貸危急發(fā)生之前，從次級貸款占小我按揭貸款的比重及金融機構(gòu)個體的天資等方面，是看不到危急爆發(fā)的，但金融危急最后照舊爆發(fā)了。也就是說，金融市場的信貸風險不僅體現(xiàn)在不同金融機構(gòu)個體，更大程度上體現(xiàn)在金融體系里，是因為金融系統(tǒng)根本缺陷、金融機構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險測量不僅在于其個體的觀察和測試，更應該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場體系性風險有多高。

　　從最近的數(shù)據(jù)來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運行。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增加26.1%；上半年小我購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增加49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占悉數(shù)貸款比重21%以上。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商照舊小我按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅削減。只不過房地產(chǎn)炒作由2009年的重要在一線城市，變?yōu)槿缃裣蚨€城市，甚至向縣城轉(zhuǎn)移了。

　　2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的效果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億，占各項新增貸款額的21.9%，占比比上年進步了11.1%，同比多增15000億元。其中小我購買住房貸款增長14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續(xù)，進入房地產(chǎn)的貸款大幅增加了。

　　根據(jù)上述數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門測試所看到風險有二：一是2009年以來房價飆升雖讓國內(nèi)房市轉(zhuǎn)化為以謀利炒作為主導的市場，但房價跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤削減、貸款損失大小及相干行業(yè)可能導致貸款損失等。但在筆者看來，這現(xiàn)實上是靜態(tài)的數(shù)據(jù)。由于在謀利炒作為主導的房地產(chǎn)市場，投資者并不關(guān)注房價上漲與下跌，而更多的是關(guān)注房價的市場預期。假如市場預期處于下跌區(qū)間，要想認為房價跌到30%就制止是不可能的，就如股市價格下跌的情況一樣。因此，以謀利炒作為主導的房地產(chǎn)市場價格并非是一個靜態(tài)的價格。

　　二是監(jiān)管部門通過住房貸款占整個貸款的比重來觀察房地產(chǎn)信貸的風險。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個相稱低的水平上（中國占比為22%，而歐美國家為80%以上）。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相稱不同的市場。比如市場發(fā)展期限（中國僅10年，而歐美國家近百年）、住房結(jié)構(gòu)（一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%）等。正由于市場性子完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風險高低是不合適的。

　　筆者還要指出，房地產(chǎn)市場不僅市場預期是動態(tài)，市場環(huán)境及價格水平也是動態(tài)的，如房貸利率轉(zhuǎn)變。整個市場動態(tài)性是無法用一個靜態(tài)指標來正確衡量當前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險高低的。

　　更為緊張的是房地產(chǎn)信貸的體系性風險如何來評估。就中國房地產(chǎn)金融市場而言，因為是剛從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)型而來，存在的缺陷與題目很大?，F(xiàn)在仍無有用的市場名譽評級；無有用的定價機制，房地產(chǎn)同類小我按揭貸款無差異性；市場準入寬松，使很多無付出能力的貸款者進入市場；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實不實行等。加上政府GDP取向背景下過度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購買房產(chǎn)就能夠贏利，住房購買完全成了投資贏利的工具；房地產(chǎn)成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

　　假如不把房地產(chǎn)信貸市場的這些體系性風險考慮在內(nèi)，那么要評估風險大小是不可能的。小我以為，中國房地產(chǎn)信貸市場的體系性風險比美國次貸危急的風險有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。（特約評論員易憲容）（人民網(wǎng)）