電影《蝸居》的放映、房?jī)r(jià)的飛漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全國性關(guān)注。筆者認(rèn)為,只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓地皮的收益定向補(bǔ)貼，以美國、澳大利亞等國成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸取國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益，便能使得絕大多數(shù)國民都有房可得。

　　購房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款莫混淆

　　所有的專家都對(duì)房?jī)r(jià)假如下跌30%而將給中國金融體系產(chǎn)生的沖擊憂心不已，分外是美國次貸危急以后，政府決策者更因此始終面對(duì)著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險(xiǎn)而躊躇難斷。

　　但正如上述，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡(jiǎn)稱，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消耗運(yùn)動(dòng)有關(guān)的貸款。”銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸重要通過三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)，即地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)販賣。由此可見，籠統(tǒng)所稱的“房貸”其實(shí)應(yīng)該更正確地分別為“房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款”和“購房抵押貸款”。因此，不加分別地評(píng)論辯論房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，假如不是別有效心地混淆和偷換概念，那也只能說是極其不專業(yè)和不嚴(yán)正的舉動(dòng)。

　　假如細(xì)心分析我國的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成，我們就可以發(fā)現(xiàn)，其中在房地產(chǎn)販賣環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行小我住房抵押貸款，壞賬率極低。

　　香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線”一樣平常都定在1%左右。因?yàn)闊o法取得公開的全國數(shù)據(jù)，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相干報(bào)告注解，小我住房貸款的不良貸款率為0.6%左右，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量都是相對(duì)較好的。

　　假如進(jìn)一步細(xì)心分析，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款，卻不盡如此。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)注解，住房開發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右，是小我住房貸款不良率的3倍以上。而應(yīng)當(dāng)看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國還算是最好的。

　　因此假如要就此分級(jí)的話，完全可以將前者稱之為“中國的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸），而后者可以相對(duì)稱之為“中國的次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）。

　　僅按照目前的房地產(chǎn)開發(fā)貸款2%左右的不良率和每年2萬億元左右房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額（2008年末全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.93萬億元、2009年上半年為2.35萬億元），就可預(yù)見我國銀行體系由此會(huì)每年產(chǎn)生400億元上下的銀行壞賬。而假如我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性枯竭和資金鏈斷裂的征象，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率每上升一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)產(chǎn)生200億元左右的銀行壞賬。

　　更緊張的題目還不在于此，從2003年起中間政府就賡續(xù)出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不僅收效甚微、而且反向結(jié)果更顯明。這其中根本的緣故原由在于，除了沒有分清楚房產(chǎn)和地產(chǎn)的基本概念并混淆了購房和開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)以外，政策的方向也有諸多值得斟酌之處，最顯明的就是去年至今年在應(yīng)對(duì)金融危急中出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比率的政策。

　　1998年5月21日實(shí)施的“中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）”第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目的自有資金比例一樣平常為30％，國家安居工程貸款項(xiàng)目的自有資金比例為60％。

　　但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)注解，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金逐年降落。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比率2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。同時(shí)來自上海的數(shù)據(jù)也注解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金利潤率居高不下，2001年為38.12％，2002年達(dá)到86.36％，2003年為74.24％，是同期社會(huì)平均利潤率的10倍以上。近兩年來媒體披露已有100%以上的案例出現(xiàn)。

　　因此在2003年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后，2004年下半年，相干政策開始硬性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20%進(jìn)步到35%以上。加上其他調(diào)控措施和房地產(chǎn)業(yè)2006年瘋狂囤地，使得中國房地產(chǎn)業(yè)在2008年處于半截入土的卡脖子境地。

　　但是，2009年5月27日國務(wù)院宣布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整效果，其中最值得關(guān)注的是，通俗商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和通俗商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平。

　　這項(xiàng)政策究竟是為了降低房?jī)r(jià)照舊鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)？這連房地產(chǎn)商都看曉暢了，任志強(qiáng)在他的博客中說：“房子賣得再好，對(duì)GDP沒有任何作用，所以沒辦法，就把資本金率下調(diào)，讓開發(fā)商有更多的錢和更多的信念去買地皮，投到新開工的房屋建設(shè)中?！薄伴_發(fā)通俗住宅的自有資金達(dá)到20%是什么概念，意思就是可以給你增長(zhǎng)到80%的貸款，假如你再有四成多的預(yù)支款的話，你現(xiàn)實(shí)上就完全富裕了?！?BR>
　　可以這么說，2009年7月份以后全國房?jī)r(jià)的快速上漲、地王的賡續(xù)出現(xiàn)、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過熱發(fā)展出泡沫征兆……這統(tǒng)統(tǒng)都重要和5月份有關(guān)房地產(chǎn)商自有資金率下調(diào)的政策有關(guān)，而絕非傳播于浩繁飛沫中的其他因素。

　　解決絕大多數(shù)人居住題目需增長(zhǎng)廉租房供給

　　自從1998年房改以來，至今10年有余，所有的國民都已經(jīng)陷入買房照舊不買房的哈姆雷特式的兩難選擇之中。

　　剛剛終結(jié)的中間經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)和諧發(fā)展，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限定，以推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。令人疑心的是，這一表態(tài)讓二三線城市的房地產(chǎn)商率先興高采烈。

　　同樣的是，1998年的房改決策基礎(chǔ)是誘導(dǎo)和激發(fā)國民消耗，2009年推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的決策基礎(chǔ)仍然是促進(jìn)國民消耗。但十多年的房改已經(jīng)將一線城市的房?jī)r(jià)推高到令人咋舌的程度，國民消耗貸款的90%都被住房貸款所占據(jù)；那如今假如沒有徹底的改弦更張，下一輪是否會(huì)將中國二三線城市的房?jī)r(jià)也推向不合情理的高臺(tái)上去呢？

　　當(dāng)1998年取消福利分房，住宅商品化、市場(chǎng)化以后，全體國民除了已有的居屋之外，開始“被市場(chǎng)化”解決（改善）往后人生和子女的居住題目。于是住房私有化成了獨(dú)木橋，購房成了單通道。

　　在建設(shè)部2005年宣布的關(guān)于國人住宅水準(zhǔn)的權(quán)威年度報(bào)告——“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”稱，2005年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米，住宅私有率更是高達(dá)81.62%，比2004年的80.77%進(jìn)步了近1個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)于美國的68%、英國的67%、德國的42%，單看81.62%，確是一個(gè)值得政府津津樂道的數(shù)字，至少注解通俗百姓的住房條件漸漸改善，而且越來越多的人擁有本身的資產(chǎn)。但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)效果卻由于其數(shù)字的正確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑。但更緊張的是在這數(shù)字背后的社會(huì)題目卻被忽視了。

　　住房是一種帶有社會(huì)公共品意義的產(chǎn)品或商品，我們真的必要那么高的住房私有率嗎？我們目前所要承受的諸多住房難題之外，還有一個(gè)題目是：我們?nèi)绾蚊鎸?duì)這么分散的、“私有化”的住房出租市場(chǎng)？

　　在國外，在不高的住房自（私）有率之外，絕大多數(shù)人是用租房解決居住題目。而出租市場(chǎng)的主體是政府、政府控制的大機(jī)構(gòu)（企業(yè)）和專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營公司。這一來解決了公共政策的落實(shí)題目，二來解決了經(jīng)營規(guī)?；?、專業(yè)化的題目，避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟(jì)”狀態(tài)出現(xiàn)。

　　知足低收入人群的住房需求，廉租房同樣可以制約房?jī)r(jià)的非理性上漲。媒體宣布的公式稱，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供應(yīng)每增長(zhǎng)5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)降落3%-4%，最大的受益者是通俗老百姓。

　　反觀我國的住宅出租市場(chǎng)，完全復(fù)制了我國臺(tái)灣私人（小我）小業(yè)主分散經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)模式。在我國的財(cái)政系統(tǒng)中，社會(huì)保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老（這些都還沒有能夠完全保?。?，而住房并沒有納入預(yù)算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入，這些都令地方政府忽視了公共住房建設(shè)，各級(jí)政府無心、偶然參與住宅出租市場(chǎng)、分外是廉租房市場(chǎng)。大機(jī)構(gòu)和專業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場(chǎng)以外，對(duì)有關(guān)民生的通俗住宅出租市場(chǎng)不屑一顧。租金和房?jī)r(jià)基本同步漲跌，國民完全沒有選擇的余地，在公共住房提供上，國民失去了本應(yīng)由政府提供的社會(huì)保障和寄托。

　　只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%做成政府控股公司、國有企業(yè)以及專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理公司控制的廉租屋，用政府出讓地皮的收益定向補(bǔ)貼，以美國、澳大利亞等國成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs如許權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸取國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益，如許才能使得絕大多數(shù)國民即所有適婚青年和無力購房者都有房可住，也使得部分國民的投資需求得到知足。（陸一）（中國證券報(bào)）