近期，房企融資潮再起，IPO、增發(fā)、舉債等延續(xù)上演。外觀上看，房企融資用于“囤地”的邏輯好像并不成立。由于根據(jù)相干法律規(guī)定，“招拍掛”商業(yè)用地必須是企業(yè)的自有資金，房企IPO和增發(fā)的募集資金不能用于拿地。
 
　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，流動(dòng)的資金可以置換，而且，滾動(dòng)開發(fā)模式更為地皮貯備提供了合理性以及擴(kuò)張的空間。在樓市和股市聯(lián)動(dòng)的背景下，房地產(chǎn)熱會(huì)傳導(dǎo)至資本市場，點(diǎn)燃上市房企的“圈錢欲”，進(jìn)而放大樓市和地皮市場的資產(chǎn)泡沫。

　　今年以來，重點(diǎn)城市房價(jià)大幅上漲，重要緣于庫存消化后新增供給乏力。顯然，房企融資更應(yīng)指向新居開工率。在半年報(bào)中，萬科明確透露表現(xiàn)，將大幅進(jìn)步今年的新開工計(jì)劃。其擬重磅增發(fā)募資112億元，也是重要投向14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　值得細(xì)致的是，龍頭公司在聲稱進(jìn)步開工計(jì)劃的同時(shí)，儲地規(guī)模也在大幅攀升。監(jiān)測數(shù)據(jù)表現(xiàn)，1-7月，萬科、保利、中海等30家大型房地產(chǎn)企業(yè)新增地皮貯備逐月放量，新增地皮貯備建筑面積約2023萬平方米，新增地皮貯備投資額約516億元。

　　受地皮貯備規(guī)模擴(kuò)張的影響，今年上半年，上市房企雖然販賣大幅提拔，但存貨總量不降反升。中報(bào)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，截至6月30日，A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨總量與年初基本持平，較去年同期增加近兩成；其中，在建產(chǎn)品和擬開發(fā)地皮較年初顯明上升。從團(tuán)體運(yùn)營分析，房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率也沒有顯明加快。

　　一樣平常情況下，為進(jìn)步凈資產(chǎn)收益率，大多數(shù)企業(yè)均圍繞販賣凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率做文章。因?yàn)樽陨黹_發(fā)模式的特別性以及行業(yè)集中度偏低，近幾年來，多數(shù)房企尋求毛利率遠(yuǎn)勝于尋求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。這意味著維持“高價(jià)”成為了地產(chǎn)企業(yè)最常用的營銷手段。

　　更緊張的是，我國仍處于城市化進(jìn)程中，地皮內(nèi)涵價(jià)值的上漲是確定的趨勢。因此，房企融資和擴(kuò)張地皮貯備，是一種“戰(zhàn)略”考慮，背后有著長期的利益驅(qū)動(dòng)；而進(jìn)步開工率、加快販賣，僅僅是一種中近期策略。在行業(yè)景氣高漲時(shí)如此，在市場低迷時(shí)亦是如此。

　　這種“重儲地、輕開工”的模式，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)節(jié)供求關(guān)系、維持理想價(jià)格的緊張手段，但隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)也是不言而喻的。助漲的因素每每也是助跌的，假如房價(jià)在特定階段內(nèi)快速上漲，那么，市場的波動(dòng)也隨之加??；而資產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致利率上行，大幅透支將來的泡沫也將破裂。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，過于寄托“提價(jià)”的增加模式顯然類似于“竭澤而漁”，不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康運(yùn)行。

　　因此，政府監(jiān)管部門對地皮行使的監(jiān)管不能缺位。在增長供地的同時(shí)，應(yīng)有用監(jiān)測開發(fā)商地皮行使進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快開工以增長當(dāng)期供應(yīng)；另外，還應(yīng)放大保障性住房供應(yīng)，穩(wěn)固房價(jià)預(yù)期，防止房價(jià)過快上漲。對于個(gè)別上市房企拿股市融資來的錢進(jìn)行“囤地”的舉動(dòng)，更是要進(jìn)步小心，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要果斷襲擊。（中國證券報(bào)）