易憲容 中國社科院金融所研究員

  在國家房地產(chǎn)新政之后，因為市場的反應(yīng)并非如房地產(chǎn)商所盼望的那樣，房地產(chǎn)販賣依然低迷。對于如許的狀態(tài)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商認為，這是政府政策沒有讓房地產(chǎn)市場信念恢復過來。假如房地產(chǎn)市場信念得以恢復，那么國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)販賣量大增，房地產(chǎn)也會重新走向繁榮。

  如今我們要問的是，房地產(chǎn)市場僅是缺少信念嗎？假定房地產(chǎn)市場真的是缺少信念，那么這種房地產(chǎn)市場的信念又該如何來建立？僅是通過各種媒體大量宣傳就能恢復嗎？我們應(yīng)該看到，當前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

  首先，從1998年開始到如今，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年。盡管這種房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮各地的情況不盡雷同，但是10年來房地產(chǎn)市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的田地。

  因此，當房地產(chǎn)市場價格上漲到離譜的田地時，這種房地產(chǎn)市場發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是天然的。所以，2007年政府出臺一些房地產(chǎn)市場政策只是讓市場調(diào)整來得早一些、平和一些，否則不出臺這些政策，房地產(chǎn)市場泡沫肯定會破滅，房地產(chǎn)市場調(diào)整也是必然。

  房地產(chǎn)市場政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場以投資為主導的市場改變?yōu)橐跃用裣臑橹鲗У氖袌?。也就是說，房地產(chǎn)市場的民生性、房地產(chǎn)的消耗性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目標所向。如許一來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮，或房地產(chǎn)市場販賣量的大小，就取決于居民購買住房的付出能力。

  假如房地產(chǎn)價格過高，居民購買付出能力達不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消耗有多大，這種潛在的需求就不可能實現(xiàn)。只有各地房地產(chǎn)市場的價格與當?shù)鼐用瘳F(xiàn)實購買付出能力相符合時，這些必要住房的居民才有能力進入這個市場。因此，在住房為消耗為民生時，其市場繁榮與居民對房地產(chǎn)市場的信念關(guān)聯(lián)不大。即使他們再有信念，因房地產(chǎn)市場價格遠遠高于現(xiàn)實購買付出能力，他們同樣也無法進入這個市場。

  房地產(chǎn)市場的信念題目，僅是針對投資為主導的房地產(chǎn)而言。當投資者認為進入房地產(chǎn)市場投資風險低、肯定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時，這時就不在于房地產(chǎn)市場價格高低，而在于投資者有沒有信念了。只要有信念，他們就會進入房地產(chǎn)市場。可以說，房地產(chǎn)市場信念題目是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消耗有關(guān)。當房地產(chǎn)市場為消耗性市場時，那么住房購買者最為緊張的題目是付出能力而不是信念。

  而目前的情況下，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場的信念照舊無法得以恢復？為什么必要住房的購買者沒有進入這個市場？最為關(guān)鍵的是當前的市場房價的定價是以投資者為對象而不是以消耗者為對象。當房地產(chǎn)的定價所面對的是投資者而不是消耗者，這時要讓購買住房的消耗者進入這個市場是不可能的，由于住房的消耗者沒有付出能力在住房投資者的價位上進入房地產(chǎn)市場。

  而房地產(chǎn)新政是想幫助購買住房消耗者進入市場，但是這些房地產(chǎn)政策惠及消耗者的仍然是杯水車薪，使得購買住房的消耗者仍然無付出能力進入市場。因此，假如房地產(chǎn)市場要成為一個民生市場、要成為一個消耗性市場，當前房地產(chǎn)市場價格不調(diào)整到消耗者有購買付出能力水平上來，他們是無法進入房地產(chǎn)市場的，房地產(chǎn)販賣也不可能增長。

  因此，目前的中國房地產(chǎn)購買對象只能是消耗者了。而房地產(chǎn)市場的購買對象是消耗者，但房地產(chǎn)市場的定價又定在投資者生理價位上，兩者差距如此偉大。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場販賣敏捷降落的緣故原由所在。而要解決這種題目，就必須通過兩者長期博弈與調(diào)整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還僅是開始，假如房地產(chǎn)的價格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復信念可以解決的。調(diào)整過程的長短就取決于房地產(chǎn)市場價格回歸理性的速度。（青年時報）